COMPRA COM POUPANÇA PRÉVIA

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.





OLHO VIVO

A compra mediante formação de poupança prévia pode ser realizada com a adesão a grupos de:

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
CONSTRUÇÃO EM CONDOMÍNIO
SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO
COOPERATIVA SOCIAL OU PROFISSIONAL
PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL



PRINCIPAIS MODALIDADES DE POUPANÇA PRÉVIA


Na modalidade de consórcio, o adquirente contribui mensalmente com parcela em valor determinado para a constituição de uma poupança dedicada à compra do imóvel. Neste sistema, os consorciados compõem grupos e, respeitado o montante arrecadado, além da contemplação mensal por sorteio, a administradora poderá contemplar outros participantes através do sistema de lances. A administradora cobra taxa de administração e após a contemplação, o consorciado passa a ser devedor do grupo e, por isso, prestará as garantias contratuais e pagará prestações mensais sujeitas à incidência de juros, multas e atualização monetária.

A aquisição pelo sistema de construção em condomínio não é mais que a formação de um grupo de investidores interessados em adquirir um terreno para a edificação de unidades residenciais, pelo preço de custo, mediante a integralização mensal de parcelas previamente ajustadas pelos integrantes. A arrecadação dos recursos para a construção funciona de maneira semelhante ao consórcio, mas deste se distancia pela inexistência de sorteios ou lances e os participantes receberão suas unidades ao mesmo tempo, quando da conclusão das obras.

A sociedade em conta de participação é formada por uma pessoa jurídica que admite um grupo de pessoas físicas ou jurídicas como sócios “ocultos” com o objetivo específico de empreender a construção predial ou uma incorporação imobiliária, mediante a integralização prévia ou mensal de valores contratualmente ajustados. Concluído o empreendimento, as unidades residenciais são atribuídas aos “sócios” em pagamento das contribuições sociais ou vendidas a terceiros, atribuindo-se, neste caso, o lucro proporcional para cada um deles.

No sistema cooperativo pessoas com afinidades profissionais ou sociais se agrupam para adquirir um terreno destinado à construção de unidades residenciais a preço de custo, mediante o pagamento de quotas mensais previamente ajustadas. Concluída a obra, as unidades construídas são atribuídas a cada um dos cooperados.
Deve ser evitada a participação em grupos dissociados de afinidade profissional ou social, formados por sociedades empresariais, revestidas sob a capa de cooperativa, criadas com o objetivo de incorporar e construir. Convém ressalvar que os cooperados são os únicos responsáveis e beneficiários do empreendimento e que, portanto, devem fiscalizar constantemente o andamento e a consecução da obra.

Através do PAR – Programa de Arrendamento Residencial o interessado contrata o arrendamento do imóvel residencial por prazo determinado, mediante o pagamentos de taxas mensais, com cláusula de opção pela aquisição ao final do contrato, por valor residual correspondente, geralmente, a 20% do preço de arrendamento atualizado monetariamente.

Os títulos de capitalização vinculados à aquisição de imóvel também constituem uma forma de poupança remunerada com juros e atualização monetária, mediante o depósito mensal dos valores contratados, proporcionando a acumulação de recursos para a compra da casa própria. Como atrativo, as sociedades de capitalização realizam sorteios mensais com prêmios correspondentes ao valor da parcela multiplicado pelo número de parcelas contratadas pelo investidor. Essa modalidade de poupança não conta com a garantia do Governo Federal e é tributada pelo Imposto de Renda.

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

O que é? É a reunião de pessoas físicas ou jurídicas, em grupo fechado, promovida por uma administradora autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, com a finalidade de propiciar a seus integrantes a aquisição de bem imóvel por meio de autofinanciamento.

Origem – As operações de consórcio tiveram origem no Brasil no início dos anos sessenta, em razão da carência de instituições financeiras empenhadas na concessão de financiamentos à aquisição de bens, aliada à necessidade das indústrias recentemente instaladas escoarem sua produção.

Cuidados exigidos – Antes de adquirir uma cota no sistema de consórcio verifique no Banco Central a situação e regularidade da administradora e nos órgãos de defesa do consumidor se há reclamações contra a empresa.

Valor das prestações – O valor da prestação mensal é o resultado da divisão do montante do crédito contratado pelo número de meses previsto para a duração do grupo. Esse valor é destinado ao fundo comum para pagamentos dos bens. Além disso, ao valor da prestação são acrescidos valores relativos aos seguros, ao fundo de reserva e a taxa de administração, que é a remuneração da administradora.

Formas de contemplação – Há duas formas de contemplação: sorteio e lance. Os critérios para participar dos sorteios e para oferecer lance estão previstos no contrato. Ao ser contemplado, os recursos para a aquisição são aqueles advindos dos pagamentos das mensalidades realizados por todos os participantes do seu grupo, de forma que deve a administradora analisar a situação econômico-financeira e a capacidade de endividamento dos interessados em compor o grupo, evitando problemas com a inadimplência.

Resgate em dinheiro – A finalidade do consórcio é a aquisição do bem imóvel, mas é possível receber o crédito em espécie 180 dias após a contemplação, desde que todas as obrigações para com o grupo tenham sido cumpridas. Também é possível receber em espécie após a distribuição de todos os créditos do seu grupo, no prazo de 60 dias.

Fiscalização – Desde 1.991 são da competência do Banco Central do Brasil as atribuições pertinentes a regulamentação, autorização para a formação de grupos de consórcios, fiscalização das operações da espécie e aplicação de punições no sistema.

Garantias – Após a contemplação, a administradora exige a constituição de hipoteca ou alienação fiduciária sobre o imóvel como garantia do prosseguimento regular do grupo. A administradora pode também estipular contratualmente a exigência de outras garantias complementares e proporcionais à dívida do consorciado.

Desistência – Em caso de desistência as quantias pagas somente serão devolvidas depois de todos os consorciados terem sido contemplados e recebido seus respectivos créditos, no prazo máximo de 60 dias.

Rateio do saldo – Se, ao final, houver saldos nas contas do grupo a administradora, em até 60 dias após a contemplação de todos os consorciados do grupo, deverá colocá-lo à disposição dos consorciados e comunicar aos que não tenham utilizado o crédito e aos demais consorciados que ainda tenham dinheiro a receber.

Uso dos recursos do FGTS – Os recursos da conta vinculada do FGTS podem ser utilizados para o pagamento do lance ofertado para obtenção da carta de crédito do consórcio e para complementar o valor da carta de crédito obtida. A partir de 18/03/2010 foi autorizado o uso do FGTS para o pagamento de parte das prestações mensais, amortização ou liquidação do saldo devedor do contrato, desde que, o titular da conta vinculada seja titular do contrato de consórcio, que a cota já tenha sido contemplada e o imóvel adquirido.

FIQUE ATENTO
Consulte no site do Banco Central do Brasil a relação de administradoras de consórcio impedidas de formar novos grupos

Legislação e normas aplicáveis:
Lei nº 5.768, de 20.12.1971;
Decreto nº 70.951, de 09.08.1972;
Lei nº 8.177, de 01.03.1991,
Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008
Dispõe sobre o Sistema de Consórcio.
Circular nº 3.432, de 03.02.2009
Dispõe sobre a constituição e o funcionamento de grupos de consórcio.
Circular nº 3.433, de 03.02.2009
Dispõe sobre concessão de autorização para funcionamento, transferência de controle societário, cisão, fusão, incorporação, prática de outros atos societários e exercício de cargos em órgãos estatutários ou contratuais em administradoras de consórcio, bem como sobre o cancelamento de autorização para funcionamento e para administração de grupos de consórcio.

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

O que é? O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é um programa de aquisição de unidades residenciais construídas, em construção, concluídas ou a recuperar destinado a propiciar à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, nas capitais, regiões metropolitanas e integradas de desenvolvimento econômico e municípios com população urbana superior a cem mil habitantes.Os projetos devem estar inseridos na malha urbana e dotados de infra-estrutura básica (acesso, água, energia elétrica, esgoto sanitário, transporte e coleta de lixo).

Como funciona? O PAR é operado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), composto com recursos onerosos captados junto ao FGTS e não onerosos captados junto ao FAS, FINSOCIAL, FDS e PROTECH. A contratação do arrendamento se dá pela assinatura de contrato por instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra. Ao final, o arrendatário poderá optar pela compra, devolução do imóvel ou renovação do contrato de arrendamento. Optando pela aquisição, é outorgada a escritura definitiva de venda e compra, correndo por conta do arrendatário todas as despesas, emolumentos e tributos incidentes sobre a transmissão da propriedade. Na ausência de interesse na aquisição pelo arrendatário o imóvel será devolvido e os valores pagos durante o período são considerados taxa de ocupação não cabendo qualquer devolução. A renovação pode ocorrer por mais 36 meses, quando houver saldo residual, podendo o arrendatário liquidar o parcelamento em qualquer momento.

Público Alvo – O público alvo do PAR, para arrendamento de unidades com especificação padrão, são famílias com renda mensal de até R$2.200,00, no município de São Paulo e do Rio de Janeiro e de até R$ 2.000,00 nas demais localidades do País. Para arrendamento de unidades com especificação mínima regionalizada, são famílias com renda mensal de até 1.700,00 no município de São Paulo e do Rio de Janeiro e de até R$ 1.500,00 nas demais localidades do País. Para militares e profissionais da segurança pública a renda máxima admitida é de R$ 2.800,00 para qualquer modalidade.

Requisitos do arrendatário – (a) ser brasileiro, naturalizado ou estrangeiro com visto permanente;(b) ter capacidade civil e idoneidade cadastral;(c) apresentar renda dentro dos limites do programa e capacidade financeira compatível com o encargo a ser assumido;(d) não ser titular de contrato de arrendamento rescindido por descumprimento contratual;(e) não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial no local de domicílio ou titular de contrato habitacional em qualquer parte do país.

Valor máximo das unidades – O valor máximo de aquisição das unidades habitacionais varia de acordo com a região do projeto, sendo o máximo de R$ 48.000,00 para unidade com especificação padrão nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo e o mínimo de R$ 32.000,00 para unidade com especificação mínima regionalizada nos municípios com mais de 100.000 habitantes em MG, BA e PE, não integrantes de região metropolitana.

Arrendamento mensal – O valor do pagamento mensal é obtido pela aplicação de percentual sobre o valor do arrendamento, da seguinte forma:(a) arrendamento de unidades com especificação padrão a taxa mensal é de 0,8%;(b) arrendamento de unidade com especificação mínima regionalizada a taxa é de 0,6%;(c) arrendamento de unidade oriunda de aquisição e reforma a taxa é de 0,7%.Para os militares e profissionais da segurança pública a taxa é de 0,8% em qualquer modalidade.Prazo de arrendamento 180 meses.

Utilização do FGTS – A partir do 60º mês do contrato o arrendatário poderá efetuar a aquisição antecipada do imóvel, à vista ou com pagamentos parcelados, mediante a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS.

Cancelamento – A transferência ou cessão de direitos do contrato, bem como o uso ou destinação inadequada do imóvel arrendado pode acarretar a rescisão antecipada do contrato.


SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO


“É curiosa a sociedade em conta de participação. Não tem razão social ou firma; não se revela publicamente, em face de terceiros; não terá patrimônio, pois os fundos do sócio oculto são entregues, fiduciariamente, ao sócio ostensivo que os aplica como seus, pois passam a integrar o seu patrimônio. O Código Civil considera a contribuição do sócio participante, bem como a sócio ostensivo, um patrimônio especial, sendo que essa especialidade patrimonial somente produz efeitos em relação aos sócios (art. 994). A sociedade não é irregular, mas regular, por força de lei, embora não possua personalidade jurídica. Não será clandestina ou secreta, podendo os sócios divulgar sua existência se não forem impedidos pelo contrato.” (Rubens Requião, Curso de Direito Comercial, São Paulo, Saraiva, 27. ed., 2007, v.1, p.440-I)


Dessa forma, uma pessoa jurídica – construtora, incorporadora ou não – assumindo a posição de sócio ostensivo poderá associar-se a outras pessoas físicas ou jurídicas – que serão denominados sócios participantes – numa sociedade em conta de participação, sem personalidade jurídica, para, em seu nome e sob sua própria e exclusiva responsabilidade perante terceiros, adquirir um terreno e nele construir um prédio de apartamentos, rateando entre todos os resultados correspondentes. Assim, pode a pessoa jurídica já proprietária ou promitente compradora do terreno e do projeto de construção oferecer aos interessados na aquisição dos apartamentos a participação societária, consubstanciada no pagamento parcelado do valor da subscrição para o recebimento da unidade residencial a título de rateio final dos resultados.
A operação descrita se assemelha à construção a preço de custo, com as diferenças de que o sócio ostensivo não estará obrigado a registrar a incorporação para a construção realizada em conta de participação, uma vez que não há oferta de unidades em construção, afastando-se da proteção legal da Lei 4.591/64 e os sócios participantes, ainda que tenham direito de fiscalizar a gestão dos negócios, não terão ingerência sobre a administração e aplicação dos recursos amealhados em relação a terceiros, sob pena de responsabilidade solidária pelas obrigações.
Portanto, o interessado deve pensar algumas vezes e ter muito cuidado para associar-se nesses empreendimentos.