COMPRA COM FINANCIAMENTO

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.




OLHO VIVO



A aquisição da casa própria pode ser feita com financiamento concedido por instituição financeira – através do SFH e do SFI – ou mediante o parcelamento do preço diretamente pelo proprietário, incorporador ou construtor.

No Sistema Financeiro da Habitação – SFH são utilizados recursos da caderneta de poupança, do FGTS e do Fundo de Amparo ao trabalhador – FAT para financiamento de imóveis residenciais com avaliação de até R$ 950 mil, conforme o programa de crédito adotado.

No Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI são utilizados recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e recursos livres das próprias instituições financeiras para o financiamento de imóveis residenciais e comerciais, sem limite máximo de avaliação.

Garantia – Nos dois sistemas, o próprio imóvel é oferecido em alienação fiduciária de garantia e a operação se completa com o registro da escritura pública ou do contrato particular de venda e compra no Ofício de Registro de Imóveis.

O parcelamento do preço – diretamente com a construtora, incorporadora ou proprietário do imóvel – pode ter por objeto o pagamento total ou, apenas, parcial do preço – durante a fase de construção ou até a contratação de financiamento bancário do saldo.

Garantia – No parcelamento direto do preço é geralmente utilizado o contrato particular de promessa de venda e compra, ficando a lavratura do instrumento definitivo de transmissão da propriedade para após o pagamento da parcela final contratada; para o momento da contratação de financiamento bancário ou, se for o caso, para a efetiva entrega do imóvel construído, quando é constituída a alienação fiduciária em garantia do saldo devedor em favor da instituição financeira ou do vendedor.





FONTES DE RECURSOS – “FUNDING”



O crédito imobiliário no Brasil conta com diferentes fontes de recursos – também chamados ‘funding’ – que são destinados a operações específicas de acordo com a origem desses recursos:

POUPANÇA – Os recursos provenientes dos depósitos voluntários nas contas de poupança alimentam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), uma das principais fontes de recursos do Crédito Imobiliário no Brasil e é utilizado conforme as diretrizes de direcionamento estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN e pelo BACEN.

FGTS – O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS fornece os recursos necessários para as Cartas de Crédito FGTS, PNHU – MCMV (faixas II e III), Pró-Cotista e PNRH (GII e GIII). Os programas definidos para a aplicação do FGTS são aprovados pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia e regulamentados pelo Gestor da Aplicação e pelo Agente Operador, no âmbito de suas competências.

FAR – Os recursos do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial são transferidos pela União e podem ser utilizados para aquisição ou requalificação de imóveis. Com os recursos do FAR são feitas concessões do PMCMV (faixa I) que atende famílias com baixa renda familiar mensal na área de atuação do programa, considerando o déficit habitacional existente no município.

FDS – Os recursos do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS são repassados pelo Tesouro Nacional ao FDS e utilizados no âmbito do PMCMV (faixa I), com destinação exclusiva ao financiamento habitacional para famílias organizadas por entidades da sociedade civil – cooperativas, associações, sindicatos, entre outros – por meio de projetos de investimento de relevante interesse social.

OGU – Nos Programas de Repasse do Governo, o Orçamento Geral da União autoriza e as verbas são liberadas de acordo com a receita. Esses recursos são oriundos do Tesouro Nacional e destinados pelo Governo Federal aos Estados, Distrito Federal, Municípios e entidades. Na habitação, são utilizados na contratação de 100% do programa PNHR (GI) e na complementação do subsídio concedido para os financiamentos do PMCMV no FGTS por meio de Programas e Ações previstos na Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e Lei do Orçamento Anual (LOA), aprovadas todos os anos no Congresso Nacional.

TÍTULOS IMOBILIÁRIOS – O mercado de crédito imobiliário conta também com recursos obtidos mediante negociação no mercado secundário de títulos imobiliários, bem como com a securitização de títulos como a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI, entre outros.



PRINCIPAIS MODALIDADES DE FINANCIAMENTO


CARTA DE CRÉDITO FGTS

O programa Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento que utiliza recursos do Fundo sem que o interessado precise comprovar tempo de trabalho ou depósitos em conta vinculada do FGTS.
Público alvo – Pessoas físicas com renda familiar bruta máxima de R$ 4.300,00 ou R$ 5.400,00 nos municípios integrantes das regiões metropolitanas, nas capitais e municípios com população superior a 250.000 habitantes.
Taxa de juros – Variável – entre 5% e 8,5% – conforme a renda familiar bruta mensal comprovada pelo proponente.
Para os trabalhadores com mais de 3 anos sob o regime do FGTS, aplica-se o redutor de 0,5% sobre a taxa aplicável de acordo com a renda familiar.
Garantias – No financiamento imobiliário com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) a garantia é representada pela alienação fiduciária do terreno e acessões.
Limites operacionais – Nas Regiões Metropolitanas dos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro e Distrito Federal o valor máximo do imóvel – novo ou usado – é de R$ 190.000,00.
Nos municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes e demais capitais estaduais o valor máximo de avaliação é de R$170.000,00
Nos municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes, Região Integrada do Distrito Federal e Entorno e nas demais regiões metropolitanas o valor máximo do imóvel – novo ou usado – é de R$ 145.000,00.
Nos municípios com população igual ou superior a 50 mil habitantes o valor máximo é de R$ 115.000,00
Nos demais municípios o valor é de R$ 90.000,00
Prazos de amortização – Os financiamentos imobiliários com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) tem prazo de amortização de até 30 anos ou 360 meses .
Idade máxima – Para fins de cobertura securitária, no financiamento com recursos do FGTS, a idade máxima é igual à soma da idade do proponente, do prazo de amortização e do prazo de renegociação da dívida, não podendo superar a 80 anos e seis meses.

(A 6ª Turma do TRF da 1ª Região confirmou sentença e manteve decisão que assegurou a contratação de arrendamento residencial com a Caixa Econômica Federal, por beneficiário com mais de 65 anos, afastando o argumento de que, somada sua idade aos 15 anos do financiamento pretendido, o prazo limite da cobertura securitária, 80 anos, seria excedido.)



PROGRAMA PRÓ COTISTA


Os trabalhadores titulares de contas vinculadas do FGTS com mais de três anos de trabalho sob o regime do Fundo poderão utilizar o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS – Pró-cotista para a aquisição da casa própria, aquisição de terreno e construção de imóvel residencial urbano, construção em terreno próprio e aquisição de imóvel na planta.

Neste programa não há limitação de renda familiar máxima prevista no programa Carta de Crédito FGTS até o limite de avaliação de R$ 950.000,00 em SP, RJ, MG e no DF (ou R$ 800.000,00 nos demais estados), prazo de até 30 anos (360 meses) para amortização, com garantia de alienação fiduciária.

O valor máximo de financiamento é limitado a 85% do valor de avaliação na aquisição de imóvel novo, aquisição de terreno e construção e construção em terreno próprio e de 80% na aquisição de imóvel usado.
Além dos requisitos comuns, o interessado deverá ter contrato de trabalho ativo sob o regime do Fundo ou saldo na conta vinculada de, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel, na data da concessão do financiamento.



CARTA DE CRÉDITO SBPE

O programa Carta de Crédito SBPE é uma linha de financiamento para aquisição de imóvel residencial (dentro e fora do SFH) e imóvel comercial, misto ou lote urbanizado (fora do SFH) que utiliza recursos da poupança e recursos captados diretamente pelas instituições financeiras, com garantia de alienação fiduciária do bem financiado.

Se o interessado pretender utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS para a aquisição, terá que precisa comprovar tempo de trabalho e ter depósitos em conta vinculada do FGTS.

O comprometimento de renda está limitado a 30% da renda total apurada.
No SFH, o imóvel pode ser novo ou usado, de valor venal até R$ 950.000,00 em SP, RJ, MG e no DF (ou R$ 800.000,00 nos demais estados) e não há limite de renda, nem pré-requisitos para a contratação.

O valor máximo de financiamento é de:
- Valor de avaliação até R$ 950.000,00 em MG/RJ/SP e DF ou R$ 800.000,00 nos demais estados
- Aquisição de imóvel novo, aquisição de terreno e construção e construção em terreno próprio: até 80% no SAC e até 50% no SFA/TP;
- Aquisição de imóvel usado: até 50% no SAC e até 40% no SFA/TP

Valor de avaliação acima até R$ 950.000,00 em MG/RJ/SP e DF ou de R$ 800.000,00 nos demais estados
- Aquisição de imóvel novo, aquisição de terreno e construção e construção em terreno próprio: até 70% no SAC e até 50% no SFA/TP;
- Aquisição de imóvel usado: até 40% no SAC e no SFA/TP



PRO-MORADIA

O Programa Pró-Moradia é uma linha de crédito do Governo Federal, com recursos do orçamento operacional do FGTS, que oferece financiamento aos Estados, Municípios, Distrito Federal e Empresas Públicas não dependentes, para a produção e aquisição de conjuntos habitacionais dotados de padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança; para a urbanização e regularização jurídico-formal de ocupação e uso de assentamentos precários; e para o desenvolvimento institucional e capacitação técnica, jurídica, financeira e organizacional da administração pública.
O objetivo é oferecer acesso a moradia adequada à população com baixa renda familiar e em situação de vulnerabilidade social, que não seja titular de contrato de financiamento obtido com recursos do FGTS ou em condições equivalentes ao SFH, em qualquer parte do país; não seja proprietário, promitente comprador ou titular de direito de aquisição, arrendamento ou uso de imóvel residencial, regular e dotada de infra-estrutura mínima (água, esgoto e energia), em qualquer parte do país; e não tenha sido atendido pelo Proponente/Tomador, ou por órgãos a ele direta ou indiretamente vinculados, por intermédio de programas lastreados com recursos do FGTS ou do Orçamento Geral da União.

Para a aquisição de imóvel nesta modalidade, o interessado deverá procurar o órgão estadual ou municipal de habitação ou movimento social de cadastramento com seus documentos pessoais e comprovação de enquadramento da renda formal ou informal.



PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA

O programa tem como finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais e compreende o Programa Nacional de habitação Urbana (PNHU) cujo objetivo é subsidiar a aquisição da moradia pela população de menor renda e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR) para subsidiar a produção ou aquisição de moradia aos agricultores e trabalhadores rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 9.000,00 (seis mil e quinhentos reais).

Não terá direito à aquisição quem foi beneficiado anteriormente em programas de habitação social do governo ou é proprietário ou possuidor de casa própria ou financiamento pelo SFH em qualquer parte do país.
O PMCMV é dividido em quatro faixas, de acordo com a renda mensal bruta familiar dos interessados.

Para aquisição da casa própria na faixa 1 – que atende às famílias com renda máxima de R$ 1.800,00 – o interessado deverá procurar a prefeitura municipal, órgão ou movimento social de cadastramento com seus documentos pessoais e comprovação de enquadramento da renda formal ou informal, não estando sujeito a pesquisa cadastral ou análise de crédito. O contrato somente será assinado após a conclusão das obras do empreendimento e o registro do imóvel será feito em nome da mulher.
O valor de avaliação do imóvel é limitado ao máximo de R$ 135.000,00 e a aquisição será feita para pagamento em 120 (cento e vinte) parcelas mensais de, no máximo, R$ 270,00. Nesta faixa do Programa o subsídio pode alcançar até 90% (noventa por cento) do valor do imóvel.

A chamada faixa 1,5 (um e meio) atende às famílias com renda entre R$ 1.800,00 e R$ 2.600,00, também através de inscrição e sorteio, para financiamento de imóvel com avaliação máxima (de R$ 240.000,00 (DF, RJ e SP), R$ 215.000,00 (Região Sul, ES e MG) e R$ 190.000,00 (Região Centro Oeste, Norte e Nordeste), com subsídio de até R$ 45.000,00, e taxa de juros limitada a 5% ao ano. A faixa 2 atende famílias com renda de até R$ 4.000,00 e a faixa 3 às famílias com renda entre R$ 4.000,00 e R$ 9.000,00. Nessas faixas, a aquisição do imóvel é feita diretamente no mercado, ou seja, o interessado procura o imóvel e requer o financiamento bancário na CAIXA ou Banco do Brasil.

Não terá direito à aquisição o interessado titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país; aquele que tenha recebido desconto do FGTS na concessão de financiamento imobiliário; o proprietário ou promitente comprador de outro imóvel residencial urbano ou rural no local de domicílio ou onde pretenda fixá-lo.
A aquisição pode ser feita sem entrada, com pagamento mínimo durante a obra, de acordo com a renda e o pagamento será efetuado em até 30 anos, com amortização pela Tabela Price ou SAC e prestação com juros nominais de 5% a.a. + TR para Faixa 1,5 ; 6% a.a. + TR, com a cobrança de seguros com valor reduzido, para a Faixa 2; e R$ 9.000,00 para a Faixa 3, com 8,16% a.a. + TR para renda de até R$ 7.000,00 e 9,16% a.a. + TR, para renda de até R$ 9.000,00.
Para a aquisição, o interessado deverá procurar a construtora ou a instituição financeira, com seus documentos pessoais, comprovação de renda formal ou informal e declaração do Imposto de Renda. A aprovação dependerá da análise de risco e capacidade de pagamento e análise cadastral do proponente.

Fundo Garantidor da Habitação – FGHab -Para os adquirentes de imóveis no Programa Minha Casa, Minha Vida, o FGHab garante o pagamento das prestações em caso de desemprego e/ou perda de renda durante 36 meses para mutuários com renda entre 3 e 5 salários mínimos, 24 meses para mutuários com renda entre 5 a 8 SM e 12 prestações para mutuários com renda entre 8 e 10 SM.
Para ter direito à garantia de pagamento das prestações o mutuário deve contribuir com 0,5% do valor da prestação mensal para o Fundo, ter pelo menos 6 prestações do contrato pagas e pagar 5% da prestação financiada, valor que será devolvido ao final como bônus de adimplência. Além disso deverá comprovar o desemprego ou perda de renda a cada 6 meses.

CARTA DE CRÉDITO FGTS – MINHA CASA, MINHA VIDA.

No programa Minha Casa, Minha Vida o trabalhador pode adquirir imóvel construído ou na planta, adquirir terreno e realizar a construção, ou, ainda, construir em terreno próprio.
A Carta de Crédito FGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida é uma linha de financiamento que utiliza recursos do Fundo para a aquisição de moradia por famílias com renda mensal de até R$ 2.350,00 ou até R$ 6.500,00 (nos municípios com mais de 250 mil habitantes, regiões metropolitanas e capitais estaduais. O comprometimento máximo da renda é de 30% da renda familiar mensal bruta, que compreende a renda do proponente, seu cônjuge ou companheiro, de dependentes e demais participantes da aquisição. O interessado não precisa comprovar tempo de trabalho e nem ter depósitos em conta vinculada do FGTS.
A quota de financiamento é de até 90% para financiamentos no sistema SAC e até 80% para amortização no sistema SFA/TP.
Taxa de juros – Variável em função da renda familiar bruta mensal comprovada pelo proponente: entre 5% e 8,16% aa, com redutor de 0,5% para os trabalhadores com mais de 3 anos sob o regime do FGTS.
Garantias – No financiamento imobiliário com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) a garantia é de alienação fiduciária.
Limites operacionais – Nas Regiões Metropolitanas dos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal o valor venal máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 225.000,00. Nas capitais estaduais e municípios com população superior a 1 milhão de habitantes, o valor venal máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 170.000,00. Nos municípios com população superior a 250.000 habitantes, Região Integrada do Distrito Federal e Entorno o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 145.000,00. Nos municípios com população superior a 50.000 habitantes o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 115.000,00. Nas demais regiões do País o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 90.000,00.
Prazos de amortização – 360 meses.
Seguro – É dispensada a contratação de seguro e a cobertura por morte ou invalidez, recuperação de danos físicos ao imóvel ou inadimplemento das prestações por desemprego ou perda de renda (de 12 a 36 meses, conforme a renda familiar)é feita pela Fundo Garantidor (FGHab).
Subsídio e desconto – Trabalhadores com renda até R$ 3.275,00 podem se beneficiar do desconto complemento destinado a complementar o valor do imóvel, com caráter pessoal e intransferível, de até R$ 25.000,00 e do desconto equilíbrio destinado a elevar a capacidade de pagamento do beneficiário com a redução do valor das prestações mensais.