DOCUMENTOS PARA A COMPRA

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.






DOCUMENTOS EXIGIDOS DE TERCEIROS




  • documentos pessoais de identificação civil e fiscal, para a qualificação;

  • estatutos ou contrato social, atas de assembléia geral ou de reunião de quotistas, que comprovem a regularidade e os limites da representação das pessoas jurídicas;

  • certidão atualizada do instrumento de procuração, se for o caso;
  • Procuração é o contrato (mandato) pelo qual o alguém (o procurador) recebe poderes do outorgante (mandante) para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Para ser válida deve ter partes capazes, objeto lícito e a forma deve ser a prescrita em lei.

  • certidão de nascimento ou de casamento, atualizadas;
  • A certidão deve ter menos de 90 dias de expedida e serve para comprovar a vida e capacidade civil do outorgante da procuração e também para comprovar o estado civil atual da pessoa. Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias e os demais eventos serão anotados nos assentos de nascimento e casamento. É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.

  • alvará ou suprimento judicial, se for o caso;
  • Alvará é o documento emitido pela autoridade judiciária, a favor de alguém, contendo ordem ou autorização para a prática de determinado ato. O alvará deve identificar o representante legal (inventariante, tutor, curador etc.), qualificar o imóvel e informar as condições da venda, de recebimento e quitação do preço. O alvará que autoriza a venda de imóvel é mera autorização para que se pratique um ato jurídico, não obriga, nem é meio apto a compelir à pratica de um ato, contra a vontade ou em desacordo de alguém.
    O alvará deve ser necessariamente apresentado pelo representante legal nos negócios realizados em nome do Espólio, do menor e dos civilmente incapazes em geral.

  • certidão de objeto e pé de processos judiciais em andamento, se for o caso.
  • É a certidão elaborada pela secretaria do juízo a pedido da parte interessada que retrata o pedido formulado, valor da causa, andamento e situação atual do processo.



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Terceiros podem participar dos contratos imobiliários como representantes, intervenientes, anuentes ou testemunhas.

Representantes legais são os pais do menor incapaz, os tutores, os curadores, os inventariantes, os síndicos, os diretores e os sócios-gerentes das pessoas jurídicas, os procuradores, entre outros.

São intervenientes aqueles terceiros que, de algum modo, detém direitos sobre o objeto do contrato como credores, compromissários compradores ou vendedores, co-proprietários ou condôminos, entre outros.

Anuentes (ou assistentes) são aqueles de quem a lei exige a concordância ou autorização para a validade do negócio jurídico, como os cônjuges e demais descendentes, entre outros. A regra geral para a anuência de terceiros está no art. 220 do Código Civil que dispõe: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.”

Anuência conjugal. De acordo com o art. 1647 do Código Civil, a anuência do cônjuge para alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis é obrigatória, exceto no regime da separação total de bens (com pacto antenupcial registrado). No entanto, considerando que o art. 1642 dispõe que “qualquer que seja o regime de bens” o cônjuge pode “desobrigar ou reivindicar os imóveis que tenham sido gravados ou alienados sem o seu consentimento ou sem suprimento judicial”, para segurança jurídica da transação, sempre que possível, o cônjuge deve anuir mesmo no regime da separação total de bens.

Anuência dos demais descendentes. A teor do art. 496 do Código Civil, “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Na ausência de anuência o ato somente será convalidado se provado que justo e real foi o preço pago.

Testemunhas. Embora o art. 221 do Código Civil tenha suprimido a expressão ‘subscrito por duas testemunhas’, existente no código anterior, a necessidade do testemunho contratual continua exigível para configurar o contrato como título executivo (art. 585 do Código de Processo Civil), bem como para possibilitar o registro público (art. 221, II da Lei nº 6.015/73).







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Dos proprietários anteriores



Informações comerciais, judiciais e fiscais

  • pesquisa cadastral nos bancos de dados utilizados pelas entidades financeiras e comerciais;
    (principais cadastros: SCPC e SERASA)
  • certidão de protestos, fornecida pelo cartório de protestos ou distribuidor de protestos da comarca;
    (informa se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução)
  • certidão da Justiça Comum, fornecida pelos distribuidores do fórum da comarca;
    (informa sobre a existência de execuções e outras ações tramitando contra o vendedor na justiça estadual. A quantidade de certidões dependerá do número de distribuidores: na capital de São Paulo (por exemplo) são fornecidas as certidões de feitos cíveis e de família; de execuções fiscais e de falências e concordatas)
  • certidão da Justiça Federal, fornecida pelos distribuidores da seção judiciária da comarca;
    (informa sobre a existência de execuções fiscais federais e outras ações tramitando contra o vendedor na Justiça Federal)
  • certidão da Justiça Trabalhista, fornecida pelos distribuidores do fórum da Justiça do Trabalho da comarca;
    (informa sobre a existência de reclamações trabalhistas)
  • certidão negativa de débitos fiscais federais emitida pela RFB, PGFN ou INSS;(informa sobre a existência de débitos fiscais de competência federal, inclusive previdenciários);
  • certidão negativa de débitos fiscais estaduais emitida pelas secretarias de fazenda (informa sobre a existência de débitos fiscais de competência estadual);
  • certidão negativa de débitos fiscais municipais emitida pelas secretarias de finanças (informa sobre a existência de débitos fiscais de competência municipal, inclusive IPTU).







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Documentos dos vendedores



Pessoa Física

  • Carteira de Identidade (RG) ou outro documento de identificação civil e deinscrição no CPF;
  • A carteira de identidade é o documento capaz de identificar a pessoal para a prática dos atos da vida civil. São considerados documentos de identificação civil, além da carteira de identidade e registro geral emitida pelos órgãos de identificação dos Estados, Distrito Federal e Territórios, nos termos do art. 1º da Lei 7.116/83, a certidão de nascimento e a certidão de casamento, quando atualizadas. Também são documentos de identificação a carteira de identidade emitida por órgão controlador do exercício profissional, criado por lei federal (Art. 1º da Lei nº 6.206/75); a Carteira Nacional de Habilitação emitida em modelo único e de acordo com as especificações do CONTRAN (Art. 129 do Código de Trânsito Brasileiro); a Carteira de identidade de estrangeiro (RNE), emitida pelo Serviço de Registro de Estrangeiros da Polícia Federal; a Carteira de identidade militar, expedida pelas Forças Armadas ou forças auxiliares para seus membros ou dependentes e a Carteira de identidade funcional, expedida por órgão integrante da União ou dos Estados mediante autorização legal.
    A inscrição válida no CPF identifica a pessoa para os efeitos fiscais.

  • certidão de nascimento ou de casamento, atualizadas;
  • A certidão deve ter menos de 90 dias de expedida e serve para comprovar a vida e capacidade civil do outorgante de procuração e também para comprovar o estado civil atual da pessoa. Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias e os demais eventos serão anotados nos assentos de nascimento e casamento. É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.

  • informações comerciais, judiciais e fiscais.
    • pesquisa cadastral nos bancos de dados utilizados pelas entidades financeiras e comerciais;
      (principais cadastros: SCPC e SERASA)
    • certidão de protestos, fornecida pelo cartório de protestos ou distribuidor de protestos da comarca;
      (informa se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução)
    • certidão da Justiça Comum, fornecida pelos distribuidores do fórum da comarca;
      (informa sobre a existência de execuções e outras ações tramitando contra o vendedor na justiça estadual. A quantidade de certidões dependerá do número de distribuidores: na capital de São Paulo (por exemplo) são fornecidas as certidões de feitos cíveis e de família; de execuções fiscais e de falências e concordatas)
    • certidão da Justiça Federal, fornecida pelos distribuidores da seção judiciária da comarca;
      (informa sobre a existência de execuções fiscais federais e outras ações tramitando contra o vendedor na Justiça Federal)
    • certidão da Justiça Trabalhista, fornecida pelos distribuidores do fórum da Justiça do Trabalho da comarca;
      (informa sobre a existência de reclamações trabalhistas)
    • certidão negativa de débitos fiscais federais emitida pela RFB, PGFN ou INSS;(informam sobre a existência de débitos fiscais de competência federal, inclusive previdenciários);
    • certidão negativa de débitos fiscais estaduais emitida pelas secretarias de fazenda (informam sobre a existência de débitos fiscais de competência estadual);
    • certidão negativa de débitos fiscais municipais emitida pelas secretarias de finanças (informam sobre a existência de débitos fiscais de competência municipal, inclusive IPTU).

Pessoa Jurídica

  • documentos de constituição e representação
  • Para a correta identificação e qualificação da pessoa jurídica são necessários, no mínimo, os seguintes documentos:

    • Estatuto ou contrato social e alterações posteriores;
    • A representação da pessoa jurídica se faz na forma estipulada no estatuto ou contrato social, por seus sócios-gerentes, diretores, conselheiros, gerentes, síndicos, procuradores etc. A qualificação desses representantes obedece aos mesmos critérios de qualificação das pessoas naturais.
      A identificação fiscal da pessoa jurídica requer a comprovação de inscrição ativa no CNPJ.

    • Certidão ou ficha de breve relato dos atos sociais, atualizada, emitida pela junta comercial, ou cartório de registro (sociedades simples);
    • Registro ou autorização de funcionamento para as pessoas jurídicas com atividades regulamentadas.
    • comprovante de inscrição ativa no CNPJ;
    • informações comerciais, judiciais e fiscais.




Documentos do imóvel


  • certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária com menos de 30 dias de expedida;
  • A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária é o documento fornecido pelo Ofício de Registro de Imóveis que reproduz integralmente a matrícula, com as formalidades legais de validação e autenticação. É sempre positiva dos atos relativos ao imóvel e tem prazo de validade para o fim de lavratura de escrituras públicas de 30 (trinta) dias. A certidão traz os registros e as averbações relativas a eventuais ônus, ações reais e reipersecutórias e quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel e é suficiente para determinar a titularidade e a situação dominial do imóvel.

  • certidão vintenária de transcrições e negativa de ônus;
  • É a certidão que informa todas as transmissões de propriedade de determinado imóvel ocorridas no período de vinte anos. A certidão vintenária somente é necessária quando não há matrícula para o imóvel pretendido, quando há dúvida sobre a forma de transmissão da propriedade em transações anteriores ou quando a matrícula apresentada for muito recente e não proporcionar a necessária segurança jurídica para a operação.

  • instrumento de aquisição da propriedade, se necessário;
  • É a escritura pública, instrumento particular admitido pela lei ou título judicial que lastreou a transmissão da propriedade para o atual vendedor, ou para proprietários anteriores. Em geral, o instrumento de aquisição somente será analisado quando a redação dos registros imobiliários se mostrar confusa ou houver dúvidas sobre a legalidade ou forma de aquisição da propriedade em transações anteriores.

  • certidão negativa de tributos municipais, do exercício fiscal;
  • É o documento fornecido ao contribuinte, pessoa física ou jurídica, pela secretaria das finanças do município, com prazo de validade nela consignado, atestando a situação de regularidade quanto ao recolhimento das taxas e tributos incidentes sobre o imóvel.

  • declaração negativa de débitos condominiais, se for o caso.
  • É o documento fornecido pelo síndico do condomínio atestando a inexistência de débitos condominiais em atraso, de responsabilidade do proprietário da unidade residencial ou comercial objeto da transação. Juntamente com a declaração o síndico deve fornecer cópia da assembléia geral de sua eleição.

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  1. Se o imóvel adquirido apresentar vícios ou defeitos ocultos que o tornem impróprio ao uso ou lhe diminuam o valor o comprador pode, no prazo de 1 ano da aquisição (reduzido para 6 meses se já tinha a posse), rescindir o contrato – rejeitando a compra ou reclamar abatimento no preço (Vícios redibitórios, Código Civil, art. 441 e segs.).
  2. O empreiteiro de materiais e execução em edifícios responde, durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. O prazo de decadência é de 180 dias contado do aparecimento do vício ou defeito, se não for proposta a ação contra o empreiteiro (Vícios de construção, Código Civil, art. 618).
  3. Os fornecedores de produtos e serviços respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, bem como pelos vícios decorrentes da disparidade, com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária. O consumidor poderá exigir a substituição das partes viciadas, no prazo de 30 dias e. não sanado o vício no prazo, poderá exigir, alternativamente, a substituição do produto por outro da mesma espécie, a restituição imediata e atualizada da quantia paga, sem prejuízo de perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço. O prazo decadencial para vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias da entrega efetiva do imóvel ou do termino da execução do serviço e para vícios ocultos inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. Prescreve em 5 anos a pretensão do consumidor à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, contados do conhecimento do dano e da sua autoria (Vícios de qualidade ou quantidade, CDC, arts. 18 e 20).