DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL

• A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor ou de proprietários anteriores, para a satisfação do direito do credor. A princípio e até que seja oferecido bem determinado à penhora, todo o patrimônio do devedor pode ser afetado pela constrição;
• A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel. O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
• A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel. O apontamento de grande quantidade de ações cíveis movidas torna pública uma possível insolvência. Toda sentença judicial condenatória transitada em julgada constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, também nesta situação o comprador não poderá alegar desconhecimento sobre a possível insolvência do vendedor e a operação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
• A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser examinada com cuidado por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.

A comprovação da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é:
- obrigatória na licitação, na contratação e em cada pagamento efetuado (art. 55, XIII da Lei nº 8.666/1993).
- dispensada a apresentação de comprovação de regularidade fiscal (I) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa; II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis; III – nos demais casos previstos em lei.

Fundamento: Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

certidão conjunta emitida pela RFB/PGFN, que abrange a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administradas, inclusive os créditos relativos às receitas das contribuições sociais das empresas, dos empregadores domésticos e dos trabalhadores devidas à Seguridade Social;

e/ou Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI para o Contribuinte Individual da Previdência Social.

(Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

Além da inscrição ativa no CNPJ, para comprovar a regularidade fiscal da pessoa jurídica são necessárias as seguintes certidões:

• Certidão Negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CND;
• Certidão de regularidade Fiscal – FGTS- CRF;
• Certidão negativa de tributos estaduais;
• Certidão negativa de tributos municipais.

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Certidões emitidas

(a) A Certidão Negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CND será emitida quando não existirem pendências em nome do contribuinte perante a RFB e a PGFN.
(b)A Certidão Positiva com efeitos de negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CPEND será emitida quando, em relação ao contribuinte, constar débito administrado pela RFB e ou inscrição na PGFN em que tenha sido efetuada a penhora ou cuja exigibilidade esteja suspensa, garantido por bens ou direitos ou com embargos recebidos quando o devedor for órgão da administração pública direta, autarquia ou fundação de direito público.
(c) A Certidão Positiva de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CPD será emitida quando existirem pendências em nome do contribuinte perante a RFB e a PGFN ou quando houver determinação judicial para não emissão da CND ou CPEND.
(d) Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI para o Contribuinte Individual da Previdência Social.

As certidões acima devem ser solicitadas e emitidas pela internet e são validas para o estabelecimento matriz e suas filiais.

Exigibilidade das certidões
A comprovação da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é:

- exigida na licitação, na contratação e em cada pagamento efetuado (art. 55, XIII da Lei nº 8.666/1993).
- dispensada a apresentação de comprovação de regularidade fiscal:

(I) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;

II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis;

III – nos demais casos previstos em lei.

Fundamento: Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)