DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.

63. É lícita a venda de imóvel de ascendente para descendente?

A venda de imóvel de ascendente para descendente é legal desde que haja a concordância expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (art. 496, do Código Civil). Sendo anulável, a venda valerá plenamente até que sentença judicial a declare sem efeito e anule, conseqüentemente, a escritura lavrada, ocasionando a anulação de todas as demais que se seguiram. Não se invalidará o ato se provado que justo e real foi o preço pago.

Fechar

64. É lícita a venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente através de interposta pessoa?

A venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente mediante a utilização de interposta pessoa constitui simulação e o art. 167 do Código Civil dispõe que “é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma”. Declarada nula a venda ou doação simulada, todas as demais transações que se seguirem serão nulas.

Fechar

65. O que é fraude à execução?

Configura fraude à execução a alienação ou oneração de bens quando sobre eles pender ação fundada em direito real; quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência e, ainda, nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do Código de Processo Civil).

Fechar

66. O que é fraude contra credores?

Presume-se lesiva e fraudatória dos direitos dos credores a transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida praticada por devedor insolvente; os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante; as garantias de dívidas de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese (arts. 158 a 165 do Código Civil).

Fechar

67. Qual a diferença entre fraude à execução e fraude contra credores?

A primeira requer a existência de demanda judicial em andamento, constitui incidente processual regulado pelo direito público e o ato considerado fraudulento é declarado ineficaz, em proveito do exeqüente. A segunda prescinde da existência de demanda judicial, constitui defeito do ato jurídico regulado pelo direito privado e o ato praticado considerado fraudulento é passível de anulação, em proveito de todos os credores indistintamente.

Fechar

68. Quanto aos vendedores, que situações caracterizam ilicitude ou representar riscos à garantia da operação?

De maneira geral, podem caracterizar ilicitude ou constituir riscos à transação as seguintes situações:
  • A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor ou de proprietários anteriores, para a satisfação do direito do credor. A princípio e até que seja oferecido bem determinado à penhora, todo o patrimônio do devedor pode ser afetado pela constrição;
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel. O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel. O apontamento de grande quantidade de ações cíveis movidas torna pública uma possível insolvência. Toda sentença judicial condenatória transitada em julgada constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, também nesta situação o comprador não poderá alegar desconhecimento sobre a possível insolvência do vendedor e a operação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser examinada com cuidado por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.
Fechar

69. O que é fraude tributária?

Presume-se realizada com fraude a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa (art. 185 do Código Tributário Nacional), salvo tenha o devedor reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento total da dívida inscrita.

Fechar

70. O que é Dívida Ativa?

Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

Fechar

71. É obrigatória a apresentação da “Certidão de débitos de tributos federais e dívida ativa”?

A prova de regularidade fiscal do contribuinte inscrito no CNPJ, no CPF ou como titular de imóvel rural no CAFIR perante a Fazenda Nacional é efetuada mediante apresentação da certidão conjunta emitida pela RFB/PGFN, que abrange a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administradas, inclusive os créditos relativos às receitas das contribuições sociais das empresas, dos empregadores domésticos e dos trabalhadores devidas à Seguridade Social.

A comprovação da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é:
- obrigatória na licitação, na contratação e em cada pagamento efetuado (art. 55, XIII da Lei nº 8.666/1993).
- dispensada a apresentação de comprovação de regularidade fiscal (I) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa; II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis; III – nos demais casos previstos em lei.

Fundamento: Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

Fechar

72. Quais os documentos necessários para comprovar regularidade fiscal das pessoas jurídica e física?

Além da inscrição válida no CPF, a regularidade fiscal da pessoa física inscrita no CPF ou como titular de imóvel rural no CAFIR perante a Fazenda Nacional é efetuada mediante apresentação de:

  • certidão conjunta emitida pela RFB/PGFN, que abrange a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administradas, inclusive os créditos relativos às receitas das contribuições sociais das empresas, dos empregadores domésticos e dos trabalhadores devidas à Seguridade Social;
  • e/ou Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI para o Contribuinte Individual da Previdência Social.
  • (Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

    Além da inscrição ativa no CNPJ, para comprovar a regularidade fiscal da pessoa jurídica são necessárias as seguintes certidões:

    • Certidão Negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CND;
    • Certidão de regularidade Fiscal – FGTS- CRF;
    • Certidão negativa de tributos estaduais;
    • Certidão negativa de tributos municipais.

    voltar

    Fechar

    73. O que é a “Certidão conjunta de Tributos e Contribuições Federais – CNDTCF”?

    É o documento que prova a regularidade fiscal do contribuinte inscrito no CNPJ, no CPF ou como titular de imóvel rural no CAFIR perante a Fazenda Nacional, emitido pela RFB/PGFN, que abrange a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administradas, inclusive os créditos relativos às receitas das contribuições sociais das empresas, dos empregadores domésticos e dos trabalhadores devidas à Seguridade Social.

    Certidões emitidas

    (a) A Certidão Negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CND será emitida quando não existirem pendências em nome do contribuinte perante a RFB e a PGFN.
    (b)A Certidão Positiva com efeitos de negativa de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CPEND será emitida quando, em relação ao contribuinte, constar débito administrado pela RFB e ou inscrição na PGFN em que tenha sido efetuada a penhora ou cuja exigibilidade esteja suspensa, garantido por bens ou direitos ou com embargos recebidos quando o devedor for órgão da administração pública direta, autarquia ou fundação de direito público.
    (c) A Certidão Positiva de Débitos relativos a créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União – CPD será emitida quando existirem pendências em nome do contribuinte perante a RFB e a PGFN ou quando houver determinação judicial para não emissão da CND ou CPEND.
    (d) Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI para o Contribuinte Individual da Previdência Social.

    As certidões acima devem ser solicitadas e emitidas pela internet e são validas para o estabelecimento matriz e suas filiais.

    Exigibilidade das certidões
    A comprovação da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é:

    - exigida na licitação, na contratação e em cada pagamento efetuado (art. 55, XIII da Lei nº 8.666/1993).
    - dispensada a apresentação de comprovação de regularidade fiscal:

  • (I) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;
  • II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis;
  • III – nos demais casos previstos em lei.
  • Fundamento: Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

    Fechar

    74. Por que é exigida a “Certidão de Regularidade do FGTS – CRF”?

    A CRF é o documento emitido pela Caixa Econômica Federal que comprova a situação regular da pessoa jurídica em relação aos recolhimentos ao FGTS.
    A apresentação do CRF é obrigatória na habilitação e licitação promovida por órgão da Administração Federal, Estadual e Municipal, direta, indireta ou fundacional ou por entidade controlada direta ou indiretamente pela União, Estado e Município; na obtenção, por parte da União, Estados e Municípios, ou por órgãos da Administração Federal, Estadual e Municipal, direta, indireta, ou fundacional, ou indiretamente pela União, Estados ou Municípios, de empréstimos ou financiamentos junto a quaisquer entidades financeiras oficiais; na obtenção de favores creditícios, isenções, subsídios, auxílios, outorga ou concessão de serviços ou quaisquer outros benefícios concedidos por órgão da Administração Federal, Estadual e Municipal, salvo quando destinados a saldar débitos para com o FGTS; na transferência de domicílio para o exterior; e no registro ou arquivamento, nos órgãos competentes, de alteração ou distrato de contrato social, de estatuto, ou de qualquer documento que implique modificação na estrutura jurídica do empregador ou na sua extinção.
    (Fundamento legal: Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990)
    Os bancos públicos estão proibidos de conceder empréstimos, financiamentos e qualquer outro benefício, inclusive parcelamento de débitos, para pessoas Jurídicas em débito com o FGTS. Da mesma forma pessoas jurídicas em débito para com o FGTS não podem contratar prestação de serviços, transação comercial ou participar de concorrência pública com órgãos da administração direta, indireta, autárquica ou fundacional
    (Fundamento legal: Lei nº 9.012, de 30 de março de 1995)
    A exigência do CRF está suspensa – até 30 de junho de 2012 – nas contratações de operações de crédito e renegociações de dívidas realizadas com instituições financeiras públicas, que tenham como mutuários os contribuintes estabelecidos em municípios atingidos por desastres naturais ocorridos entre 1o de janeiro de 2010 e 22 de julho de 2011, que tiverem a situação de emergência ou de calamidade pública homologada ou declarada por decreto do Poder Executivo de seus respectivos Estados.

    Fechar