DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.

13. O que são bens imóveis?

Segundo o art. 79 do Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Na definição de Clóvis Bevilácqua, são imóveis “as coisas que se não podem transportar, sem destruição, de um para outro lugar, observando que nela se compreendem: a) o solo com suas partes componentes; b) tudo o que o homem incorpora permanentemente ao solo, de modo a não poder desagregar-se dele sem destruição ou fratura”. São, também considerados imóveis para os efeitos legais “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram” e “o direito à sucessão aberta” (art. 80 do Código Civil). Além disso, não perdem o caráter de imóveis ”as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem” (art. 81 do Código Civil).

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14. Como se adquire a propriedade imobiliária?

Dispõe o art. 1245 do Código Civil que a propriedade só se adquire ou se transmite, entre vivos, com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O mesmo artigo, em seus parágrafos, dispõe que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono e enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

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15. Quando o registro do título translativo da propriedade começa a produzir efeitos?

O registro é eficaz e produz efeitos desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (art. 1246 do Código Civil).

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16. Quais são os direitos reais sobre imóveis?

São direitos reais sobre imóveis (Código Civil, art. 1225):
  • a propriedade;
  • a superfície;
  • as servidões;
  • o usufruto;
  • o uso;
  • a habitação;
  • o direito do promitente comprador do imóvel;
  • a hipoteca;
  • a anticrese;
  • a concessão de uso especial para fins de morada;
  • a concessão de direito real de uso.

Também constituem direito real sobre os respectivos objetos (Lei nº 9.514/1997, art. 17, § 1º):

  • a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
  • a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
  • a alienação fiduciária de coisa imóvel.
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17. O que é direito real de garantia?

O direito real de garantia é aquele conferido ao credor que pretende obter o pagamento de seu crédito com o valor do bem destinado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculando determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor. Os atributos de sequela e preferência determinam sua natureza real. O vínculo da garantia real não se desprende da coisa cujo valor está afetado ao pagamento da dívida. Na hipótese de transmissão da coisa onerada a outrem, ela continua onerada, transferindo-se, com ela, o gravame. Acompanha, segue a coisa, subsistindo, integro e ileso, seja qual for a modificação que sofra a titularidade do direito. O direito do credor tem, portanto, sequela.

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18. Quais os direitos reais de garantia que se podem constituir sobre bens imóveis?

Constituem direitos reais de garantia, a hipoteca, a anticrese e a propriedade fiduciária. Além desses, também a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis e a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis.

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19. O que é hipoteca?

A hipoteca é um direito real de garantia que vincula o imóvel sem a necessidade de transferência de sua posse ao credor. O devedor continua detentor da propriedade e da posse do imóvel que poderá ser tomado pelo credor através de execução judicial ou extrajudicial. Dessa forma, o interessado contrai uma dívida para adquirir determinado imóvel que é dado em garantia do pagamento daquela dívida. Em caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e retomar o imóvel para si, em pagamento da dívida. O credor tem o direito de seqüela, ou seja, direito de perseguir e retomar o imóvel das mãos de quem quer que o detenha. A hipoteca pode ser convencional, quando livremente constituída pelo proprietário, mediante contrato, firmado entre credor e devedor da obrigação principal. Pode ser legal, quando imposta por lei, para a proteção de determinados credores, por se encontrarem em situação especial e seus bens confiados à administração alheia ou judicial, prevista nos Códigos Civil e de Processo Civil. O art. 466 do Código de Processo Civil dispõe que “a sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na lei dos Registros Públicos”.

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20. É possível a penhora de imóvel hipotecado?

Não há impedimento legal para tanto, porém o direito de preferência subsiste no credor hipotecário.

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22. O cancelamento de uma hipoteca cancela automaticamente uma cédula hipotecária?

Quando em uma matrícula existe o registro da hipoteca e em seguida a averbação da cédula hipotecária, por serem garantias distintas, seus cancelamentos dependem de autorização expressa; a hipoteca é um direito real de garantia de um bem imóvel, e a cédula é uma garantia complementar sobre o ônus hipotecário. A cédula hipotecária é um título de crédito circulação nos casos de operações efetuadas no âmbito do SFH, instituições financeiras e companhias de seguros.

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23. A arrematação extingue outros ônus?

Existe entendimento e jurisprudência de que a arrematação extingue qualquer ônus; após o registro da arrematação, faz-se uma averbação de cancelamento dos ônus. É necessário que esta autorização figure na própria carta de arrematação. Nos casos em que a arrematação se dá em favor do próprio credor, a averbação é feita de ofício.

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24. O que é alienação fiduciária em garantia?

Contrato pelo qual o devedor transfere, temporariamente, a propriedade do bem imóvel ao credor em garantia ao financiamento. Assim, o comprador conserva a posse direta do bem alienado até a liquidação da dívida, quando, então, pela quitação, adquire o direito de propriedade do imóvel.

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25. O que é anticrese?

É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel em garantia, dando-lhe o direito de receber os frutos e rendimentos como compensação da dívida. Esse contrato deve ser lavrado por escritura pública e transcrito no Registro de Imóveis.

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