DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.

1. Negócios imobiliários devem ser obrigatoriamente realizados através de escrituras públicas?

Sim. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Fundamento legal: art. 108 do Código Civil

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2. O contrato por instrumento particular firmado no âmbito do SFH pode ser considerado escritura pública?

Não. Mas poderão ser celebrados por instrumento particular os contratos de que forem parte entidades integrantes do SFH e que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 108 do Código Civil.
Fundamento legal: art. 61 da Lei nº 4.380/64, com a redação dada pela Lei nº 5.049/66.

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3. Há outras exceções à exigência legal de escritura pública para as transações imobiliárias?

Sim. São também admitidos os contratos particulares com força de escritura pública referidos ou resultantes da aplicação da Lei 9.514/97 (art. 38 da Lei), os contratos de valor inferior a trinta vezes o salário mínimo (art. 108 do Código Civil), as promessas de compra e venda (art. 1417 do Código Civil), as concessões de uso (§ 1º, art. 7º, da Decreto-Lei nº 271/67), as alterações contratuais ou estatutárias e as certidões dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis certificadas pelas juntas comerciais (arts. 53 e 64 da Lei nº 8.934/94), entre outros.

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4. Quais os documentos exigidos para a lavratura de uma escritura pública?

De acordo com a Lei nº 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/86, são obrigatórios para a lavratura de escritura pública:
  • Documentos de identificação das partes e intervenientes;
  • Comprovante de pagamento do ITBI, quando incidente sobre o ato;
  • Certidões de tributos incidentes sobre imóvel urbano (IPTU) ou rural (ITR e de cadastro emitido pelo INCRA);
  • Certidão de propriedade e a de ônus reais – matrícula imobiliária – com menos de 30 dias de expedida;
  • Demais documentos e certidões exigidos em lei.

(Fundamento Legal: Lei nº 7.433/85, com as alterações da Lei nº 13.097/2015 e Decreto nº 93.240/86)

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5. Esses documentos são requeridos também para lavrar contratos por instrumento particular no SFH?

Sim. Conforme expressamente disposto no art. 1º, § 1º da Lei nº 7.433/85 e no art. 4º do Decreto nº 93.240/86 essas exigências são aplicáveis ao instrumento particular previsto no artigo 61, da Lei nº 4.380/64, com a redação dada pela Lei nº 5.049/66, celebrado por entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação.

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6. Como deve ser feita a descrição do imóvel na escritura ou contrato?

A descrição deve estar adequada aos assentos registrários existentes, ou seja, coincidente com a descrição e caracterização constante do Registro. Em se tratando de imóvel urbano, basta que se o identifique com seus caracteres essenciais, como a via pública com a qual confina, o número atribuído pela Prefeitura, bairro, cidade, Estado e o número do registro ou matrícula ou da transcrição.

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7. Que cuidados que devem ser tomados para a validade das escrituras e contratos imobiliários?

Para garantir a validade dos contratos e escrituras devem ser tomados os seguintes cuidados:
  • Conferir os documentos de identificação e CPF das partes e demais pessoas que comparecem ao ato, e, no caso de pessoa jurídica, CNPJ e os documentos comprobatórios da representação;
  • Conferir as procurações para verificar se obedecem à forma pública, se outorgam os poderes suficientes e se os nomes das partes coincidem com os correspondentes ao ato a ser lavrado. Instrumento lavrado em Cartório de outro Estado deve ter a firma reconhecida e, quando passada no estrangeiro, deve atender a todas as exigências legais;
  • Examinar os documentos de propriedade e a certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com prazo de validade de trinta dias;
  • Examinar alvarás de espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, sub-rogação de gravames, concordatária, incapazes e outros que, para transacionar imóveis ou direitos a eles relativos, dependem de autorização judicial, observando se a firma do juiz está autenticada pelo escrivão ou reconhecida por tabelião;
  • Examinar, quando não dispensadas pelo adquirente, as certidões referentes aos tributos municipais que incidam sobre imóvel urbano, ao pagamento de laudêmio, se for o caso, e prova do pagamento do imposto de transmissão devidos.
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8. Quais os requisitos exigidos para a validade da escritura pública?

São requisitos formais de validade da escritura pública:
  • a data do ato com indicação do local, do dia, mês e ano;
  • o nome e qualificação completa das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador;
  • menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, e data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;
  • se pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, número na Junta Comercial ou Registro competente, artigo do contrato ou estatuto social que delega a representação legal, data da assembléia que elegeu a diretoria e autorização para a prática do ato, se exigível;
  • se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por quem assistidos ou representados, ressalvada a faculdade contida no art. 539 do Código Civil;
  • indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
  • a declaração, quando for o caso, da forma do pagamento, se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;
  • declaração de que é dada quitação, quando for o caso;
  • indicação dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, cartões de identificação do contribuinte (CIC), certidões de casamento;
  • as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas;
  • a assinatura das partes, e se algumas das partes não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, devendo ser colhida a impressão digital, indicando o polegar.
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9. Quais são os requisitos exigidos para a validade do contrato imobiliário?

O contrato imobiliário, inclusive o contrato firmado no âmbito do SFH, deve conter, obrigatoriamente:
  • a localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural, exceto quando se tratar de imóvel urbano, desde que esses elementos constem da certidão do Registro de Imóveis;
  • título de aquisição do alienante, a natureza do negócio, o instrumento, matrícula e registro anterior, número e cartório;
  • menção dos alvarás, por certidão em breve relatório, com todas minúcias que permitam identificá-los;
  • declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais;
  • declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio e relativo a impostos, taxas e semelhantes, especificando-os, se houver, exceto se dispensadas expressamente pelo adquirente;
  • número, data e local de expedição da CND do INSS, quando exigida, nas hipóteses previstas na Lei nº 8.212/91, com as modificações introduzidas pela Lei nº 9.032/95. Se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Seguridade Social, será, sob as penas da lei, indispensável a declaração dessa circunstância;
  • indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imunidade e isenção, salvo os casos em que a lei autorize o pagamento após sua lavratura; e do valor venal se o declarado dele divergir;
  • nas escrituras relativas a transferência de domínio útil, menção ao comprovante de pagamento do laudêmio e, no caso de aforamento, ao respectivo contrato com averbações e termos de transferência, se houver; ou no caso de ocupação, a certidão de inscrição, com remissão ao Decreto-lei nº 2.398/87, art. 3º e Decreto nº 95.760/88, art. 2º;
  • número de contribuinte da Prefeitura Municipal ou INCRA, se houver sido feito o lançamento; ou consignação do respectivo comprovante no ato;
  • expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu registro e cartório.
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10. Quais as informações que compõem a identificação do imóvel?

A identificação e caracterização do imóvel compreendem:
I – do imóvel urbano:

  • a localização e nome do logradouro para o qual faz frente;
  • o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou impar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra;
  • a designação cadastral, se houver.

II – do imóvel rural:

  • o código do imóvel e os dados constantes do Certificado de cadastro dos imóveis rurais, a localização e a denominação;
  • o distrito em que se situa o imóvel;
  • as confrontações, com menção correta do lado em que se situam;
  • a área do imóvel.
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11. A necessidade das testemunhas contratuais foi suprimida pelo art. 221 do Código Civil?

Não. Embora tenha sido suprimido do artigo 221 do Código Civil a expressão “subscrito por duas testemunhas”, a necessidade do testemunho contratual continua exigível para configurar o contrato como título executivo (art. 585 do Código de Processo Civil), bem como para possibilitar o registro público (art. 221, II da Lei nº 6.015/73).

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12. O contrato imobiliário pode conter emendas, entrelinhas ou ressalvas?

Devem ser evitadas as emendas e entrelinhas e, caso ocorram, devem ser ressalvadas no final do instrumento, antes das assinaturas. No entanto, mesmo que ressalvadas, são ilegais as entrelinhas que afetem partes essenciais do ato, como o preço, objeto e forma de pagamento.

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