DEFENDA-SE

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.






DOCUMENTOS EXIGIDOS DE TERCEIROS




  • documentos pessoais de identificação civil e fiscal, para a qualificação;

  • estatutos ou contrato social, atas de assembléia geral ou de reunião de quotistas, que comprovem a regularidade e os limites da representação das pessoas jurídicas;

  • certidão atualizada do instrumento de procuração, se for o caso;
  • Procuração é o contrato (mandato) pelo qual o alguém (o procurador) recebe poderes do outorgante (mandante) para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Para ser válida deve ter partes capazes, objeto lícito e a forma deve ser a prescrita em lei.

  • certidão de nascimento ou de casamento, atualizadas;
  • A certidão deve ter menos de 90 dias de expedida e serve para comprovar a vida e capacidade civil do outorgante da procuração e também para comprovar o estado civil atual da pessoa. Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias e os demais eventos serão anotados nos assentos de nascimento e casamento. É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.

  • alvará ou suprimento judicial, se for o caso;
  • Alvará é o documento emitido pela autoridade judiciária, a favor de alguém, contendo ordem ou autorização para a prática de determinado ato. O alvará deve identificar o representante legal (inventariante, tutor, curador etc.), qualificar o imóvel e informar as condições da venda, de recebimento e quitação do preço. O alvará que autoriza a venda de imóvel é mera autorização para que se pratique um ato jurídico, não obriga, nem é meio apto a compelir à pratica de um ato, contra a vontade ou em desacordo de alguém.
    O alvará deve ser necessariamente apresentado pelo representante legal nos negócios realizados em nome do Espólio, do menor e dos civilmente incapazes em geral.

  • certidão de objeto e pé de processos judiciais em andamento, se for o caso.
  • É a certidão elaborada pela secretaria do juízo a pedido da parte interessada que retrata o pedido formulado, valor da causa, andamento e situação atual do processo.



OLHO VIVO



Terceiros podem participar dos contratos imobiliários como representantes, intervenientes, anuentes ou testemunhas.

Representantes legais são os pais do menor incapaz, os tutores, os curadores, os inventariantes, os síndicos, os diretores e os sócios-gerentes das pessoas jurídicas, os procuradores, entre outros.

São intervenientes aqueles terceiros que, de algum modo, detém direitos sobre o objeto do contrato como credores, compromissários compradores ou vendedores, co-proprietários ou condôminos, entre outros.

Anuentes (ou assistentes) são aqueles de quem a lei exige a concordância ou autorização para a validade do negócio jurídico, como os cônjuges e demais descendentes, entre outros. A regra geral para a anuência de terceiros está no art. 220 do Código Civil que dispõe: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.”

Anuência conjugal. De acordo com o art. 1647 do Código Civil, a anuência do cônjuge para alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis é obrigatória, exceto no regime da separação total de bens (com pacto antenupcial registrado). No entanto, considerando que o art. 1642 dispõe que “qualquer que seja o regime de bens” o cônjuge pode “desobrigar ou reivindicar os imóveis que tenham sido gravados ou alienados sem o seu consentimento ou sem suprimento judicial”, para segurança jurídica da transação, sempre que possível, o cônjuge deve anuir mesmo no regime da separação total de bens.

Anuência dos demais descendentes. A teor do art. 496 do Código Civil, “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Na ausência de anuência o ato somente será convalidado se provado que justo e real foi o preço pago.

Testemunhas. Embora o art. 221 do Código Civil tenha suprimido a expressão ‘subscrito por duas testemunhas’, existente no código anterior, a necessidade do testemunho contratual continua exigível para configurar o contrato como título executivo (art. 585 do Código de Processo Civil), bem como para possibilitar o registro público (art. 221, II da Lei nº 6.015/73).







OLHO VIVO



Dos proprietários anteriores



Informações comerciais, judiciais e fiscais

  • pesquisa cadastral nos bancos de dados utilizados pelas entidades financeiras e comerciais;
    (principais cadastros: SCPC e SERASA)
  • certidão de protestos, fornecida pelo cartório de protestos ou distribuidor de protestos da comarca;
    (informa se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução)
  • certidão da Justiça Comum, fornecida pelos distribuidores do fórum da comarca;
    (informa sobre a existência de execuções e outras ações tramitando contra o vendedor na justiça estadual. A quantidade de certidões dependerá do número de distribuidores: na capital de São Paulo (por exemplo) são fornecidas as certidões de feitos cíveis e de família; de execuções fiscais e de falências e concordatas)
  • certidão da Justiça Federal, fornecida pelos distribuidores da seção judiciária da comarca;
    (informa sobre a existência de execuções fiscais federais e outras ações tramitando contra o vendedor na Justiça Federal)
  • certidão da Justiça Trabalhista, fornecida pelos distribuidores do fórum da Justiça do Trabalho da comarca;
    (informa sobre a existência de reclamações trabalhistas)
  • certidão negativa de débitos fiscais federais emitida pela RFB, PGFN ou INSS;(informa sobre a existência de débitos fiscais de competência federal, inclusive previdenciários);
  • certidão negativa de débitos fiscais estaduais emitida pelas secretarias de fazenda (informa sobre a existência de débitos fiscais de competência estadual);
  • certidão negativa de débitos fiscais municipais emitida pelas secretarias de finanças (informa sobre a existência de débitos fiscais de competência municipal, inclusive IPTU).







OLHO VIVO



OLHO VIVO


Comprar imóvel é uma operação arriscada!

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte. A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária. “O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.

Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão. Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros. O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”. Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores. “Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”. O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.

O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.
(Fonte: Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ)


OLHO VIVO


Breve estudo sobre os riscos e conseqüências jurídico-patrimoniais do subfaturamento na transação imobiliária.

1. Introdução

Escriturar a transmissão da propriedade por valor menor ao efetivamente contratado é procedimento comum e regularmente utilizado no mercado imobiliário. De mecânica simplória, basta que os contratantes instrumentalizem a transação, de forma pública ou particular, declarando valor inferior ao real, efetuando o comprador o pagamento da diferença do preço por meio diverso daquele declinado no instrumento e objeto do recebimento e quitação pelo vendedor.
Essa divergência entre o preço real e o valor declarado corresponde ao subfaturamento da operação negocial, ilícito praticado no âmbito tributário mediante emissão de fatura parcial ou de valor menor ao efetivo preço de venda, com o objetivo de impedir a ocorrência do fato gerador ou de reduzir a base de cálculo do tributo.
No campo da prevenção e combate aos crimes de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores o subfaturamento na transação imobiliária constitui indício da proveniência ilícita dos recursos utilizados na aquisição do bem ou, por outro lado, da possível destinação desses recursos para a prática dos crimes previstos na Lei nº 9.613/98 ou com eles relacionados.(1)
De outra parte, além de caracterizar o subfaturamento e indicar a ilicitude dos recursos, a escrituração da venda por preço inferior ao contratado tipifica o crime de falsidade ideológica e invalida o ato viciado pela simulação, expondo o adquirente ao risco de redução patrimonial no caso de anulação do negócio por alegada lesão ou evicção de direito.
Muito embora inúmeras as motivações pessoais e econômicas sugeridas para a adoção desse procedimento, qualquer que seja essa motivação, o objetivo almejado será sempre a fraude ou a sonegação fiscal e a lavagem ou a ocultação de bens, direitos e valores.
Ocorre que ao subdeclarar o valor da transação, muitas vezes com a interveniência profissional ou participação de terceiros, os contratantes distanciam-se da legalidade, sem demonstrar pleno discernimento ou conhecimento dos riscos e das conseqüências jurídico-patrimoniais que daí poderão advir.
A prática do subfaturamento beneficiará exclusivamente ao adquirente do imóvel, a quem compete, salvo convenção em contrário, o pagamento das despesas e dos impostos incidentes sobre a transmissão, nos termos do art. 490 do Código Civil, quando tiver por objetivo a redução da base de cálculo do imposto sobre a transmissão imobiliária ou, ainda, a redução do montante das custas e emolumentos incidentes sobre a transação. Beneficiará exclusivamente ao vendedor sempre que tiver como objetivo a redução da base de cálculo do imposto sobre o lucro imobiliário, salvo ajuste para repasse parcial ao comprador sob a forma de desconto sobre o preço. Poderá, ainda, beneficiar a ambos, propiciando ao comprador alcançar seu objetivo de ocultar parcialmente os recursos utilizados para a aquisição e ao vendedor o aproveitamento da base de cálculo reduzida para a incidência do imposto sobre o lucro imobiliário.
Entretanto, independentemente de quem tenha auferido o benefício, estará caracterizado o conluio(2) e os contratantes serão considerados co-autores e igualmente responsabilizados pelas ilegalidades praticadas, juntamente com qualquer outro terceiro que, de algum modo, tenha participado, intervindo ou concorrido para a prática do subfaturamento (3).

2. Da simulação e da falsidade ideológica

Como assinala Caio Mario da Silva Pereira,


o preço tem de ser sério, traduzindo a intenção efetiva e real de constituir uma contraprestação da obrigação do vendedor. Se for fictício, não há venda, porém doação dissimulada, aplicando o art. 167 do Código Civil, que determina a subsistência do negócio jurídico que se dissimulou, se válido na substância e na forma e não violar direito de terceiro. Se for irrisório, venda também não há, por que um contrato em que se presencia o contraste aberrante entre valor da coisa e o preço nega-se a si mesmo.(4)

De acordo com o artigo 167 do Código Civil considera-se simulado o negócio jurídico que contém declaração não verdadeira, podendo sua nulidade ser requerida por qualquer interessado no desfazimento do negócio, subsistindo o negócio dissimulado, se válido for na substância e na forma.


Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado. (grifo nosso)

O subfaturamento enquadra-se na espécie de simulação relativa, pela qual pretendem as partes a realização do negócio, mas o fazem de forma a prejudicar direitos de terceiros ou em fraude à lei.

A simulação é produto de um conluio entre os contratantes, visando obter efeito diverso daquele que o negócio aparenta conferir. Não é vício do consentimento, pois não atinge a vontade em sua formação. É uma desconformidade consciente da declaração, realizada de comum acordo com a pessoa a quem se destina, com o objetivo de enganar terceiros ou fraudar a lei.(5)

Inobstante a invalidade jurídica decorrente da simulação, a referida conduta caracteriza também o crime de falsidade ideológica tipificado no artigo 299 do Código Penal.

Art. 299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:
Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.

No caso, restará configurado o crime da falsidade ideológica, pela inserção em documento, de declaração “falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato jurídico relevante”, ao qual é cominada a pena de reclusão de um a três anos, se o documento é particular, ou de um a cinco anos, quando o documento é público.
Os delitos de falso, inclusive os de falsidade ideológica, são, em geral, formais e não exigem a efetiva produção de dano, bastando que a conduta apresente-se capaz de produzir prejuízo a terceiro. O prazo de prescrição da ação, para o crime de falsidade ideológica, é de doze anos, conforme artigo 109, inciso III, do Código Penal.

3. Da sonegação de impostos e da fraude fiscal

Já dissemos que, sob qualquer motivação, os objetivos finais almejados pelos contratantes com o subfaturamento serão sempre a fraude ou sonegação fiscal e/ou a lavagem ou ocultação de direitos e valores.
O subfaturamento pode caracterizar a fraude fiscal, conceituada no art. 72 da Lei nº 4.502/64, como “toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou retardar, total ou parcialmente, a ocorrência do fato gerador da obrigação tributária principal, ou a excluir ou modificar as suas características essenciais, de modo a reduzir o montante do imposto devido, a evitar ou diferir o seu pagamento” ou, ainda, a sonegação fiscal, conceituada no art. 71 da lei citada como “toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou retardar, total ou parcialmente, o conhecimento por parte da autoridade fazendária”, da “ocorrência do fato gerador da obrigação principal, sua natureza ou circunstâncias materiais” ou “das condições pessoais de contribuinte, suscetíveis de afetar a obrigação tributária principal ou crédito tributário correspondente”.
Ao escriturar a transação por valor inferior ao real, os contratantes omitem, falseiam e fornecem elementos inexatos às autoridades fazendárias com o objetivo de frustrar a cobrança e o recolhimento de tributos exigíveis, nos prazos previstos em lei, com infração à legislação tributária, ficando sujeitos às sanções pecuniárias daí decorrentes.
Dispõe o artigo 1º da Lei nº 8.137/90, que “constitui crime contra a ordem tributária suprimir ou reduzir tributo” mediante a omissão de informação, prestação de declaração falsa às autoridades fazendárias, inserção de elementos inexatos em documento exigido pela lei fiscal, emissão de documento que saiba ser falso ou inexato, entre outras condutas.
Igualmente, dispõe no artigo 2º, que constitui crime da mesma natureza “fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo”.
Portanto, ao permitir a sonegação de impostos, a atividade aqui tratada caracteriza os crimes previstos nos artigos 1° e 2° da Lei 8.137/90, que define crime contra a ordem tributária, econômica e contra as relações de consumo, pela intenção dolosa de suprimir ou reduzir tributo, presentes o elemento subjetivo do tipo penal – intenção de não pagamento – e o elemento objetivo – exigibilidade do tributo.
Configurada a fraude fiscal, as partes contratantes e terceiros participantes da operação estarão sujeitos à pena de reclusão de dois a cinco anos, para as condutas definidas no artigo 1º e de seis meses a dois anos de detenção para a conduta acima definida no artigo 2º.
Além de toda a responsabilidade civil e criminal, do ponto de vista econômico, poderão arcar com multas de mais de duzentos por cento calculadas sobre a totalidade ou diferença de imposto, além do pagamento do principal, com os acréscimos legais.
O adquirente ficará sujeito, também, ao aumento da carga tributária futura em razão da escrituração e correspondente declaração da aquisição do bem por valor inferior ao efetivamente pago, o que resultará na apuração de maior lucro imobiliário por ocasião da alienação do mesmo bem.

4. Da lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores

O crime da lavagem de dinheiro caracteriza-se por um conjunto de operações comerciais ou financeiras que buscam a incorporação na economia de cada país, de modo transitório ou permanente, de recursos, bens ou valores, de origem ilícita. À conduta que busca a regularização e legalização de dinheiro obtido em atividades ilícitas, com o objetivo de introdução desses recursos na economia formal dá-se o nome de lavagem de dinheiro.
Do subfaturamento da operação imobiliária, por possibilitar a ocultação de parte dos recursos utilizados para a transação, restará configurada a lavagem de dinheiro se esses recursos tiverem por origem operações anteriores consideradas criminosas ou, ainda, se esses mesmos recursos estiverem destinados à realização ou participação nessas atividades.
De acordo com o item 8 do anexo à Resolução nº 14/2006 do Conselho de Controle das Atividades Financeiras (COAF), transações com aparente superfaturamento ou subfaturamento de imóveis estão entre as operações que podem constituir-se em indícios da prática dos crimes previstos na Lei nº 9.613/98 ou com eles relacionados.
A referida lei define condutas que constituem crimes de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores, dentre eles, “ocultar ou dissimular a natureza, origem, localização, disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente, de crime” de tráfico de entorpecentes ou drogas afins, terrorismo e seu financiamento, contrabando ou tráfico de armas, munições etc., extorsão mediante seqüestro, crimes contra a administração pública, sistema financeiro nacional, praticado por organização criminosa ou por particular contra a administração pública estrangeira.
A lei estipula a pena de três a dez anos de reclusão e multa, incorrendo nas mesmas penas quem contribui para transformar em ativos lícitos os recursos oriundos daquelas atividades criminosas, bem como aquele que utiliza esses bens, direitos ou valores que sabe provenientes dos crimes antecedentes referidos, na atividade econômica ou financeira.

5. Da lesão e da evicção de direito

Além de praticar ou compactuar com práticas criminosas como a falsidade ideológica, a sonegação tributária, a fraude fiscal, e, eventualmente, a lavagem e ocultação de direitos e valores, e de ficar sujeito à nulidade do negócio jurídico por simulação, com todas as conseqüências civis e criminais daí decorrentes, o adquirente fica sujeito a severos prejuízos patrimoniais.
A evicção ocorre quando o adquirente perde a posse, o uso ou a propriedade do bem, por sentença judicial em conseqüência de vício precedente ao contrato que o conferira ao comprador.
Dispõe o Código Civil, no art. 450 que, nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou uso, será o alienante obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, toda vez que não se tenha excluído expressamente essa responsabilidade.
Com a perda judicial da coisa, tem o adquirente, nos limites da lei, a faculdade de voltar-se contra o alienante para exigir que este restitua integralmente o preço pago, mais as despesas com o contrato, honorários de advogado e custas judiciais na ação que lhe impôs a evicção
O preço, dispõe o parágrafo único do mesmo artigo 450, “seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial”
Ocorre que a restituição do preço pago será pleiteada em ação própria – indenizatória, com os documentos comprobatórios exigidos, dentre os quais o instrumento particular ou público da transação, de forma que o valor da indenização requerida será o valor lançado no instrumento e não aquele efetivamente pago pelo adquirente.

Visto que, na simulação maliciosa, as pessoas que participam do ato estão movidas do propósito de violar a lei ou prejudicar alguém, não poderão argüir o defeito, ou alegá-lo em litígio de uma contra a outra, pois o direito não tolera que alguém seja ouvido quando alega a própria má-fé.(6)

De outro lado, o Código Civil Brasileiro considera defeito do negócio jurídico, anulável, portanto, o contrato firmado por pessoa sob premente necessidade, ou inexperiente, que se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.(7)
Ao defeito acima, dá-se o nome de lesão. A lesão decorre do enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento de outra parte contratante que receberá valor inferior aos valores vigentes ao tempo da celebração do negócio, ou será obrigado a pagar um valor abusivo.
Na lição de Caio Mário da Silva Pereira(8), lesão é “o prejuízo que uma pessoa sofre na conclusão de um ato negocial, resultante da desproporção existente entre as prestações das duas partes”.
A doutrina distingue a lesão em lesão enorme, quando o bem objeto do contrato vale o dobro do preço pago, fundada na injustiça do contrato em si, como defeito objetivo do contrato e lesão enormíssima, quando essa desproporção atinge dois terços do valor real do bem, fundada no dolo com que se conduz aquele que tira proveito desarrazoado do negócio jurídico.
A lesão qualificada “ocorre quando o agente, premido pela necessidade, induzido pela inexperiência ou conduzido pela leviandade, realiza um negócio jurídico que proporciona à outra parte um lucro patrimonial desarrazoado ou exorbitante da normalidade.”
O item II, do art. 171 do Código Civil é bastante claro, ao dispor que “além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico [...] por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”
Ainda em conformidade com o art. 177 do CC, “a anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade.”

6. Conclusão

Resta claro que esses riscos jurídicos e patrimoniais a que estão sujeitos os participantes da operação de transmissão de propriedade imobiliária subfaturada nem sempre são conhecidos ou devidamente sopesados pelos contratantes.
De um lado, as autoridades fazendárias dispõem atualmente de um complexo sistema de cruzamento de dados financeiros e fiscais que permitem a detecção de movimentações atípicas de recursos, facilitando a descoberta de fraudes fiscais, financeiras e econômicas. Para tanto, os serventuários da justiça, responsáveis por Cartório de Notas, de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, estão obrigados a fazer comunicação a Secretaria da Receita Federal, através da Declaração sobre Operações Imobiliárias, dos documentos lavrados, anotados, matriculados, registrados e averbados em seus cartórios e que caracterizem aquisição ou alienação de imóveis, realizada por pessoa física ou jurídica, independentes do valor declarado pelas partes ou utilizado para o cálculo dos impostos incidentes sobre a transmissão de bens imóveis, assim como, as pessoas jurídicas que fazem o trabalho de intermediação das transações imobiliárias estão obrigadas a informar ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) todas as transações excedentes a cem mil reais.
De outro lado, por conta da evicção de direito e do instituto da lesão, são enormes os riscos patrimoniais a que se expõem os adquirentes ao admitir a escrituração da operação por valor menor que o efetivamente contratado.
Portanto, apartados os casos de efetiva lavagem de dinheiro e ocultação de valores, podemos concluir ser mais conveniente e prudente que os contratantes procurem aproveitar melhor as possibilidades de isenção do imposto sobre o lucro imobiliário, bem como as possibilidades legais de redução da base de cálculo previstas na Lei nº 11.196/2005.(9)


Notas:
(1)Resolução COAF nº 14, de 23 de outubro de 2006.
(2)Lei nº 4502/64, art. 73 – “Conluio é o ajuste doloso entre duas ou mais pessoas naturais ou jurídicas visando qualquer dos efeitos referidos nos arts. 71 e 72.”
(3)Lei nº 813/90, art. 1º “Quem, de qualquer modo, inclusive por meio de pessoa jurídica, concorre para os crimes definidos nesta lei, incide nas penas a estes cominadas, na medida de sua culpabilidade.”
(4)PEREIRA. 2006, v.3.
(5)GONÇALVES. 2005, p.440.
(6)PEREIRA. 1974, p.460.
(7)VENOSA, 2005, p. 471.
(8)PEREIRA, 1974, P. 470.
(9)Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

Referências:

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. 4.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1974, v.1.
IDEM. Instituições de Direito Civil. 12.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006, v.3.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2005.
VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil, 5ª ed. São Paulo, Atlas, 2005.

*Mauro Antônio Rocha, Advogado.









OLHO VIVO



Documentos dos vendedores



Pessoa Física

  • Carteira de Identidade (RG) ou outro documento de identificação civil e deinscrição no CPF;
  • A carteira de identidade é o documento capaz de identificar a pessoal para a prática dos atos da vida civil. São considerados documentos de identificação civil, além da carteira de identidade e registro geral emitida pelos órgãos de identificação dos Estados, Distrito Federal e Territórios, nos termos do art. 1º da Lei 7.116/83, a certidão de nascimento e a certidão de casamento, quando atualizadas. Também são documentos de identificação a carteira de identidade emitida por órgão controlador do exercício profissional, criado por lei federal (Art. 1º da Lei nº 6.206/75); a Carteira Nacional de Habilitação emitida em modelo único e de acordo com as especificações do CONTRAN (Art. 129 do Código de Trânsito Brasileiro); a Carteira de identidade de estrangeiro (RNE), emitida pelo Serviço de Registro de Estrangeiros da Polícia Federal; a Carteira de identidade militar, expedida pelas Forças Armadas ou forças auxiliares para seus membros ou dependentes e a Carteira de identidade funcional, expedida por órgão integrante da União ou dos Estados mediante autorização legal.
    A inscrição válida no CPF identifica a pessoa para os efeitos fiscais.

  • certidão de nascimento ou de casamento, atualizadas;
  • A certidão deve ter menos de 90 dias de expedida e serve para comprovar a vida e capacidade civil do outorgante de procuração e também para comprovar o estado civil atual da pessoa. Dispõe a Lei dos Registros Públicos (arts. 106 a 108) que o óbito será anotado nos assentos de casamento e nascimento e o casamento no do nascimento, no prazo de cinco dias e os demais eventos serão anotados nos assentos de nascimento e casamento. É do Oficial a responsabilidade civil, criminal e administrativa pela omissão ou atraso na comunicação do assento ao cartório em que estiver o registro primitivo.

  • informações comerciais, judiciais e fiscais.
    • pesquisa cadastral nos bancos de dados utilizados pelas entidades financeiras e comerciais;
      (principais cadastros: SCPC e SERASA)
    • certidão de protestos, fornecida pelo cartório de protestos ou distribuidor de protestos da comarca;
      (informa se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução)
    • certidão da Justiça Comum, fornecida pelos distribuidores do fórum da comarca;
      (informa sobre a existência de execuções e outras ações tramitando contra o vendedor na justiça estadual. A quantidade de certidões dependerá do número de distribuidores: na capital de São Paulo (por exemplo) são fornecidas as certidões de feitos cíveis e de família; de execuções fiscais e de falências e concordatas)
    • certidão da Justiça Federal, fornecida pelos distribuidores da seção judiciária da comarca;
      (informa sobre a existência de execuções fiscais federais e outras ações tramitando contra o vendedor na Justiça Federal)
    • certidão da Justiça Trabalhista, fornecida pelos distribuidores do fórum da Justiça do Trabalho da comarca;
      (informa sobre a existência de reclamações trabalhistas)
    • certidão negativa de débitos fiscais federais emitida pela RFB, PGFN ou INSS;(informam sobre a existência de débitos fiscais de competência federal, inclusive previdenciários);
    • certidão negativa de débitos fiscais estaduais emitida pelas secretarias de fazenda (informam sobre a existência de débitos fiscais de competência estadual);
    • certidão negativa de débitos fiscais municipais emitida pelas secretarias de finanças (informam sobre a existência de débitos fiscais de competência municipal, inclusive IPTU).

Pessoa Jurídica

  • documentos de constituição e representação
  • Para a correta identificação e qualificação da pessoa jurídica são necessários, no mínimo, os seguintes documentos:

    • Estatuto ou contrato social e alterações posteriores;
    • A representação da pessoa jurídica se faz na forma estipulada no estatuto ou contrato social, por seus sócios-gerentes, diretores, conselheiros, gerentes, síndicos, procuradores etc. A qualificação desses representantes obedece aos mesmos critérios de qualificação das pessoas naturais.
      A identificação fiscal da pessoa jurídica requer a comprovação de inscrição ativa no CNPJ.

    • Certidão ou ficha de breve relato dos atos sociais, atualizada, emitida pela junta comercial, ou cartório de registro (sociedades simples);
    • Registro ou autorização de funcionamento para as pessoas jurídicas com atividades regulamentadas.
    • comprovante de inscrição ativa no CNPJ;
    • informações comerciais, judiciais e fiscais.




Documentos do imóvel


  • certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária com menos de 30 dias de expedida;
  • A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária é o documento fornecido pelo Ofício de Registro de Imóveis que reproduz integralmente a matrícula, com as formalidades legais de validação e autenticação. É sempre positiva dos atos relativos ao imóvel e tem prazo de validade para o fim de lavratura de escrituras públicas de 30 (trinta) dias. A certidão traz os registros e as averbações relativas a eventuais ônus, ações reais e reipersecutórias e quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel e é suficiente para determinar a titularidade e a situação dominial do imóvel.

  • certidão vintenária de transcrições e negativa de ônus;
  • É a certidão que informa todas as transmissões de propriedade de determinado imóvel ocorridas no período de vinte anos. A certidão vintenária somente é necessária quando não há matrícula para o imóvel pretendido, quando há dúvida sobre a forma de transmissão da propriedade em transações anteriores ou quando a matrícula apresentada for muito recente e não proporcionar a necessária segurança jurídica para a operação.

  • instrumento de aquisição da propriedade, se necessário;
  • É a escritura pública, instrumento particular admitido pela lei ou título judicial que lastreou a transmissão da propriedade para o atual vendedor, ou para proprietários anteriores. Em geral, o instrumento de aquisição somente será analisado quando a redação dos registros imobiliários se mostrar confusa ou houver dúvidas sobre a legalidade ou forma de aquisição da propriedade em transações anteriores.

  • certidão negativa de tributos municipais, do exercício fiscal;
  • É o documento fornecido ao contribuinte, pessoa física ou jurídica, pela secretaria das finanças do município, com prazo de validade nela consignado, atestando a situação de regularidade quanto ao recolhimento das taxas e tributos incidentes sobre o imóvel.

  • declaração negativa de débitos condominiais, se for o caso.
  • É o documento fornecido pelo síndico do condomínio atestando a inexistência de débitos condominiais em atraso, de responsabilidade do proprietário da unidade residencial ou comercial objeto da transação. Juntamente com a declaração o síndico deve fornecer cópia da assembléia geral de sua eleição.

OLHO VIVO

  1. Se o imóvel adquirido apresentar vícios ou defeitos ocultos que o tornem impróprio ao uso ou lhe diminuam o valor o comprador pode, no prazo de 1 ano da aquisição (reduzido para 6 meses se já tinha a posse), rescindir o contrato – rejeitando a compra ou reclamar abatimento no preço (Vícios redibitórios, Código Civil, art. 441 e segs.).
  2. O empreiteiro de materiais e execução em edifícios responde, durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. O prazo de decadência é de 180 dias contado do aparecimento do vício ou defeito, se não for proposta a ação contra o empreiteiro (Vícios de construção, Código Civil, art. 618).
  3. Os fornecedores de produtos e serviços respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, bem como pelos vícios decorrentes da disparidade, com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária. O consumidor poderá exigir a substituição das partes viciadas, no prazo de 30 dias e. não sanado o vício no prazo, poderá exigir, alternativamente, a substituição do produto por outro da mesma espécie, a restituição imediata e atualizada da quantia paga, sem prejuízo de perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço. O prazo decadencial para vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias da entrega efetiva do imóvel ou do termino da execução do serviço e para vícios ocultos inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. Prescreve em 5 anos a pretensão do consumidor à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, contados do conhecimento do dano e da sua autoria (Vícios de qualidade ou quantidade, CDC, arts. 18 e 20).




OLHO VIVO

    • As informações desta página são genéricas e sua aplicação depende da análise de cada caso específico.
    • Não se apresse, nem se intimide. Exija toda a documentação necessária para a segurança da operação.
    • Lembre-se: a compra da moradia será, provavelmente, o maior e mais importante investimento de sua vida.
    • Sempre que possível consulte um Advogado ou um Corretor de Imóveis antes de assinar qualquer contrato.



10 perguntas

Que você deve responder antes de comprar um imóvel


1. A situação jurídica do imóvel é regular?


Estará em situação jurídica regular o imóvel objeto de matrícula imobiliária individualizada, com a descrição completa e correta do terreno e com as áreas de construção integralmente averbadas.

Além da identificação do imóvel e qualificação do proprietário completa e atualizada, com a averbação de qualquer alteração ocorrida na vida civil do proprietário, não devem restar informações em aberto na matrícula imobiliária.

Todo registro ou averbação ali lançados para efeito de publicidade deve ter sido resolvido ou cancelado ao final, não havendo hipótese de cancelamento por decurso de tempo ou sobrestamento de transações.
Especial atenção merecem as chamadas cláusulas restritivas de propriedade como as de inalienabilidade e de reversão ao patrimônio do doador.
Eventuais irregularidades devem ser sanadas pelo proprietário antes da conclusão do negócio.

Cuidado ao comprar imóvel em condomínios de casas. Muitos desses condomínios foram incorporados em fraude à legislação e o documento registral de que dispõe o vendedor é apenas uma ficha auxiliar emitida pelo Registro de Imóveis para controle das unidades residenciais, nunca concluída por falta do registro da conclusão das obras ou irregularidades na instituição condominial.




2. O imóvel está gravado de ônus real?



É na matrícula imobiliária que o interessado encontrará eventuais ônus que gravam o imóvel. Todas essas informações constarão da certidão de matrícula. Algumas delas são de difícil compreensão e deverão ser objeto de consulta a um profissional especializado.

É muito importante verificar:

  • há registro de hipoteca?
  • como o imóvel foi adquirido?
  • houve financiamento no SFH?
  • foi constituído bem de família?
  • há usufruto constituído?
  • foi dado em caução de garantia?
  • há registro relativo a contrato de locação?
  • há registro de penhora, arresto, seqüestro?

A certidão da matrícula imobiliária trará todas as informações sobre o imóvel, em especial a existência dos direitos e ônus reais incidentes sobre o imóvel:

  • propriedade;
  • superfície;
  • servidão;
  • usufruto;
  • uso;
  • habitação;
  • direito do promitente comprador;
  • hipoteca;
  • anticrese;
  • concessão de uso especial para fins de moradia;
  • concessão de direito real de uso;
  • propriedade fiduciária;
  • cédula de Crédito Hipotecário.

Também deve ser verificada a possível existência de ações reais, reipersecutórias ou quaisquer outros gravames incidentes sobre o imóvel.


3. O imóvel negociado é mesmo o descrito na matrícula?


A compra de uma unidade residencial em prédios de apartamentos e a ocupação de outra é bastante comum e o erro somente será percebido quando um dos “proprietários” resolve vender a unidade.

Porém, o erro mais corriqueiro ocorre em terrenos desdobrados para uso e construção de moradias de pessoas da mesma família. Quase sempre, a construção é feita no terreno errado e essa situação somente é descoberta por ocasião da averbação do habite-se.

Em outros casos, o adquirente somente toma conhecimento do equívoco quando, após terminar as fundações e iniciar a construção, é repreendido pelo efetivo proprietário do lote.

Em todos esses casos, a solução para a regularização passa pela permuta dos lotes ou das unidades, uma transação que acaba custando caro para os envolvidos. Portanto, nunca é demais conferir exatamente o imóvel que está sendo adquirido e confrontá-lo com a descrição constante da matrícula imobiliária.



OLHO VIVO

    • Transações imobiliárias realizadas por incorporadoras, construtoras, construtores, imobiliárias etc. são reguladas pelo Código de Defesa e Proteção do Consumidor.

    • Transações imobiliárias realizadas entre pessoas físicas ou jurídicas que não exerçam atividades correlatas são reguladas pelo Código Civil.


4. O vendedor é o proprietário?


O verdadeiro proprietário do imóvel é aquele apontado como adquirente do imóvel no último título translativo registrado na matrícula imobiliária.

Dispõe o art. 1245 do Código Civil que a propriedade se adquire, entre vivos, com o registro do título no Registro de Imóveis e que, enquanto não se registrar o título de venda, o vendedor continua a ser havido como dono.
No entanto, é muito comum o portador de um título não registrado (escritura, carta de sentença, formal de partilha etc.) apresentar-se como “dono” do imóvel. Nessa situação, deve-se exigir do pretenso proprietário que proceda ao registro do título antes de qualquer negociação. Em algumas situações, é admissível que compareçam à escritura o proprietário constante da matrícula como efetivo vendedor e o “dono do imóvel” atual como anuente, mencionando–se no título a existência, quitação e conclusão do compromisso anterior.

É preciso muito cuidado. Muitas vezes, o título que o vendedor possui, mesmo aquele de origem judicial, pode não ser suficiente para transmitir-lhe a propriedade do imóvel, exigindo uma decisão judicial transitada em julgado de adjudicação compulsória ou, até mesmo, de usucapião, para a legalização do domínio.


5. O vendedor é o único proprietário?


Para saber se o vendedor é o único proprietário, além das informações encontradas no registro do título de aquisição é imprescindível confirmar seu estado civil desde o registro até a data da venda do imóvel, com especial atenção ao eventual estabelecimento de união estável.
Estado civil é mais do que simplesmente informar se o vendedor é solteiro, casado, separado, divorciado ou viúvo.
Questões relativas ao estado civil envolvem a condirção legal da pessoa , seus direitos e deveres no que concerne às relações jurídicas de família e à situação de ordem privada na sociedade. As alterações ocorridas no estado civil do vendedor provocam reflexos patrimoniais que podem comprometer a propriedade e deverão ser averbadas na matrícula imobiliária antes da conclusão do negócio.
Demais disso, a alienação ou oneração de bens imóveis, em qualquer regime de bens exige o comparecimento do cônjuge ao contrato como anuente (exceção apenas para o casamento no regime da separação total, com pacto antenupcial registrado).


Regras básicas de comunicação patrimonial no casamento

  • Bens adquiridos antes do casamento pelo regime da comunhão de bens se comunicam e passam à propriedade de ambos os cônjuges.
  • Bens adquiridos antes do casamento pelo regime da separação total, comunhão parcial, separação legal e participação final nos aquestos não se comunicam e permanecerão de propriedade exclusiva do cônjuge proprietário.
  • Bens adquiridos na constância do casamento pelo regime da comunhão total, comunhão parcial, separação legal e participação final nos aquestos se comunicam e pertencem a ambos os cônjuges.
  • Bens adquiridos na constância do casamento pelo regime da separação total com pacto antenupcial por apenas um dos cônjuges não se comunicam.
  • Bens adquiridos na constância do casamento pelo regime da comunhão parcial, separação legal e participação final nos aquestos por um dos cônjuges – com recursos acumulados ou provenientes da alienação de outros bens adquiridos antes do casamento – não se comunicam.

6. A situação cadastral do vendedor é regular?


A situação jurídica, fiscal e comercial do vendedor pode ser avaliada através das certidões fornecidas e de pesquisas realizadas nas bases públicas de dados cadastrais.
De maneira geral, apontam irregularidades e podem constituir riscos ou caracterizar a ilicitude da transmissão da propriedade as seguintes situações:

  • A existência de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias etc.) com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor ou de proprietários anteriores, para a satisfação do direito do credor, em trâmite à época da transmissão do imóvel. A princípio e até que seja oferecido bem determinado à penhora para a garantia do Juízo, todo o patrimônio do devedor pode ser afetado pela constrição
  • A existência de ações ordinárias cíveis contra vendedores e ex-proprietários vendedores em trâmite à época da transmissão do imóvel torna pública uma possível insolvência. Toda sentença judicial condenatória transitada em julgada constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, também nesta situação o comprador não poderá alegar desconhecimento sobre a possível insolvência do vendedor e a operação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel. O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor e, dessa forma, impede a alegação de desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor, caracterizando a alienação fraudulenta, passível de anulação;
  • A transmissão de bens a título gratuito ou de remissão de dívidas, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, constitui fraude aos credores passível e está, portanto, sujeita à anulação.


OLHO VIVO


  • O comportamento de quem adquire um bem de raiz, uma propriedade imóvel, deve diferenciar-se do comportamento de quem compra uma roupa, ou outro bem de consumo. Quem se decide a comprar uma casa deve ter em mente que terá pela frente um trabalho que exige calma, paciência.
  • Nada de ansiedade ou nervosismo! Nada de querer fechar negócio em minutos!
  • A ansiedade é a maior inimiga do comprador imobiliário, e o controle da ansiedade determinará, em muitas vezes, a qualidade da compra de um imóvel.
  • (Adriano Damásio. Oficial de Registro de Imóveis)


7. A venda do imóvel pode configurar fraude?


Configura fraude à execução a alienação ou oneração de bens do vendedor quando sobre eles pender ação fundada em direito real; ou, quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência e, ainda, nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do Código de Processo Civil).

É também considerada lesiva e fraudatória dos direitos dos credores, configurando a fraude aos credores, a transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida praticada por devedor insolvente; os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante; as garantias de dívidas de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese (arts. 158 a 165 do Código Civil).

Qual a diferença entre fraude à execução e aos credores?

A primeira requer a existência de demanda judicial em andamento, constitui incidente processual regulado pelo direito público e o ato considerado fraudulento é declarado ineficaz, em proveito do exeqüente. A segunda prescinde da existência de demanda judicial, constitui defeito do ato jurídico regulado pelo direito privado e o ato praticado considerado fraudulento é passível de anulação, em proveito de todos os credores indistintamente.

A fraude tributária se caracteriza a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa (art. 185 do Código Tributário Nacional), salvo tenha o devedor reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento total da dívida inscrita. Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

8. O instrumento utilizado para a venda é adequado?


Os negócios envolvendo a transmissão de propriedade imobiliária são obrigatoriamente realizados através de escrituras públicas, conforme preceitua o art. 108 do Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”

Constituem exceção à regra acima, os contratos de que forem parte entidades integrantes do SFH, que tem força de escritura pública, nos termos do art. 61 da Lei nº 4.380/64, com a redação dada pela Lei nº 5.049/66.
São também admitidos os contratos particulares elaborados por entidades autorizadas a operar no Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38 da Lei nº 9.514/97), os contratos particulares firmados com alienação fiduciária em garantia; os contratos de valor inferior a trinta vezes o salário mínimo (art. 108 do Código Civil); as promessas de compra e venda (art. 1417 do Código Civil), as concessões de uso (§ 1º, art. 7º, da Decreto-Lei nº 271/67), as alterações contratuais ou estatutárias e as certidões dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis certificadas pelas juntas comerciais (arts. 53 e 64 da Lei nº 8.934/94), entre outros.



OLHO VIVO

  • Ao assinar compromisso de venda e compra risque os espaços em branco e rubrique todas as páginas.
  • O contrato deve conter a data e ser assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor.
  • Guarde uma via do instrumento contratual com as firmas reconhecidas até a lavratura e registro da escritura definitiva no Registro de Imóveis.


9. O vendedor está legalmente representado?


Sempre que possível as partes contratantes comparecem pessoalmente ao contrato para as assinaturas, rubricas e declarações. Há situações, no entanto, em que uma das partes, impossibilitada ao comparecimento, é substituída por alguém, que, em seu lugar e em seu nome, exerce direitos ou pratica atos, mediante representação. O poder de representação é conferido por lei ;(representação legal) ou pelo interessado (representação por mandato).

A representação legal será exercida:

  • da União, Estados, Distrito Federal, Territórios – seus procuradores;
  • ;da pessoa jurídica – quem o estatuto ou contrato social designar;
  • da massa falida – o administrador judicial;
  • do condomínio – o síndico;
  • do espólio – o inventariante;
  • do menor de 16 anos – os pais, e na falta de um deles o outro, até os 16 anos (após os 16 anos o menor é assistido pelos pais até completar a maioridade ou ser emancipado).
  • do menor de 16 anos com pais falecidos, ausentes, ou decaídos do poder familiar – o tutor (após os 16 anos é assistido pelo tutor até completar a maioridade ou ser emancipado).
  • do interditado e do ausente – o curador.

Comprovam a representação legal:

  • dos procuradores de ente público e pessoa jurídica e do administrador judicial da massa falida os estatutos, contratos sociais, decretos de nomeação, atas de assembléia e de reunião de quotistas, sempre devidamente registrados;
  • do inventariante, do curador e do tutor o termo de nomeação judicial, acompanhado – nos casos de alienação de bens de propriedade do espólio, do curatelado ou do tutelado, do correspondente da autorização judicial (alvará)para a operação.

Representação por mandato (procuração)
A representação por mandato ocorre quando alguém (mandatário, procurador) recebe poderes do mandante para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Por ser contrato, deve conter os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico: as partes devem ser capazes, o objeto lícito e a forma prescrita em lei.

A procuração outorgada para a realização de negócios imobiliários deve ser pública, isto é, lavrada por Notário Público, em livro próprio, com fé pública.

O instrumento de mandato lavrado no exterior por Consulado Brasileiro tem caráter público e o mandato lavrado no exterior por Notário Público, em língua estrangeira, deverá ser legalizado pelo Consulado Brasileiro do local de origem, traduzido no Brasil por tradutor público juramentado e registrado em cartório de registro de títulos para assumir caráter de instrumento público.
A manifestação de vontade do mandatário, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao mandante, único responsável pelos negócios realizados em seu nome. Já os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes quanto ao mandante, salvo expressa ratificação retroagindo a data de sua prática.

Cuidados essenciais com a procuração:

  • cabe ao procurador comprovar sua qualidade e a extensão dos poderes que detém;
  • os poderes para alienar e onerar bem imóvel devem ser especiais e expressos
  • os poderes devem estar expressos no instrumento e não podem ser deduzidos
  • deve ser observado o prazo determinado de vigência e a outorga deve ser recente
  • confirmar com o notário que lavrou o instrumento a validade da procuração;
  • em caso de dúvida, exija prova de vida e capacidade civil do mandante.

Substabelecimento
O substabelecimento é o ato pelo qual o procurador transmite a terceiro, os poderes recebidos, com ou sem reserva de iguais. Se houver vedação expressa de substabelecimento no instrumento, não aceite a representação.


10. O contrato de venda contém cláusulas abusivas?


Ao contratar a aquisição de imóvel na planta (ainda em construção) é preciso tomar cuidado com a inclusão de cláusulas abusivas no contrato.

Veja, a seguir, as cláusulas abusivas mais comuns:

1. Cláusula contratual que impõe o pagamento de juros antes da entrega do imóvel construído.
A imposição de juros compensatórios calculados sobre o saldo devedor ou prestações que serão pagas antes da efetiva entrega do imóvel é defendida pelas construtoras e incorporadoras com base na ‘liberdade contratual’ e no artigo 1.262 do Código Civil que exige cláusula expressa e empréstimo de dinheiro ou coisas fungiveis para fixação e juros.
No mesmo sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça pela ilegalidade da cobrança de juros sobre um bem pelo qual o adquirente ainda não tem uso e gozo.


2. Cláusula contratual que determina a perda ou retenção das parcelas pagas pelo compromissário comprador de imóvel.
As construtoras e incorporadoras insistem em incluir cláusula nos contratos de compromisso de venda e compra de imóvel, mediante pagamento em prestações, que estabelece a perda total dos valores pagos no caso de rescisão por culpa do promitente comprador. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor é claro e direto: Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Essa cláusula é abusiva e a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores é pacífica no sentido de entender que sua aplicação configura o enriquecimento ilícito da parte que retoma o imóvel e retém os valores pagos, independentemente da obrigação do devedor indenizar o credor pelos prejuízos efetivamente causados. Dessa forma, aquele que pleiteia a rescisão do contrato, com a devolução do imóvel ao vendedor, tem direito a reaver o que pagou, sofrendo a retenção parcial correspondente à fruição do imóvel e multa, que não deve ultrapassar de 20% do total pago.
Jurisprudência.“Rescisão de compromisso de compra e venda. Inadimplência do comprador. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, admitida a retenção de, no máximo, 20% pela construtora para ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas. Descabimento de perda do sinal. Recurso parcialmente provido. TJ/SP – Apelação Cível n° 994.02.019713-1. Também é abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra.


3. Cláusula que condiciona a lavratura da escritura definitiva à liberação de hipoteca constituída em garantia de financiamento tomado pela construtora ou incorporadora para a construção do imóvel.
Na incorporação e construção dos empreendimentos as construtoras e incorporadoras se utilizam de uma linha crédito denominada ‘financiamento à produção’, oferecendo em hipoteca o próprio empreendimento imobiliário em garantia da operação e costumam incluir nos contratos de compromisso de venda das frações ideais do terreno e construção das unidades residenciais ou comerciais cláusula que impede ou condiciona a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, ainda que quitado o preço do imóvel, ao pagamento total da obrigação contraída perante o banco e conseqüente cancelamento do ônus hipotecário, sob o argumento da indivisibilidade da hipoteca. Entretanto, pago o preço estipulado, tem o adquirente do imóvel direito à escritura definitiva, cabendo à promitente vendedora liquidar a dívida para a liberação imediata do ônus incidente sobre a unidade vendida.

Sumula 308 do STJ.A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Jurisprudência. Compromisso de compra e venda – Outorga de escritura. Indenização por danos morais – Parcial procedência – Outorga da escritura pela construtora e baixa da hipoteca que incide sobre a unidade condominial dos autores – Cabimento, diante da incontroversa quitação do preço – Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel – Prevalência dos direitos do compromissário comprador em relação àqueles derivados da hipoteca – Regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor que incidem no caso – Precedentes deste E. Tribunal envolvendo o mesmo empreendimento – Sucumbência que, no entanto, é recíproca – Apelado decaiu de parte do pleito exordial (no tocante à indenização por danos morais) – Art. 21, caput, do CPC – Sentença reformada para este fim – recurso parcialmente provido. STJ, 8ª C.D.P.TJ/SP.Voto nº 11.615. Apelação Cível nº 994.03.032769-7.



OLHO VIVO

    COMO FAZER A VISTORIA DE ENTREGA DO IMÓVEL
  • Ao receber as chaves do imóvel novo o comprador deve conferir as especificações do imóvel, inclusive as metragens e a qualidade dos materiais utilizados. Defeitos, falhas e problemas estruturais devem ser ressalvados no termo de recebimento das chaves e devem ser reparados pela construtora em até 30 dias.
  • O comprador de imóvel deve se preocupar com todos os detalhes, especialmente as instalações elétricas, hidráulicas, a pintura dos cômodos, as janelas e persianas, integridade dos vidros, das louças, metais, ralos e revestimentos.
  • Os defeitos e vícios aparentes e de fácil constatação devem ser reclamados por escrito à construtora no prazo de 90 dias contados da entrega efetiva do imóvel ou final da execução dos trabalhos.
  • Os vícios ocultos devem ser reclamados no prazo de 90 dias contados de sua constatação.
  • É de 1 ano o prazo para rejeitar o imóvel que apresentar vícios ou defeitos ocultos que o tornem impróprio ao uso ou lhe diminuam o valor e a construtora ou empreiteiro de obra respondem, durante 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
    A Súmula 194 do STJ estabelece que o prazo prescricional para acionar o construtor é de 20 anos:

    SÚMULA 194 DO STJ. PRAZO DE GARANTIA. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. “O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil , relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos.” (Sálvio de Figueiredo Teixeira)
    STJ – AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO AgRg no Ag 991883 SP 2007/0291689-6 (STJ)
    Data de publicação: 04/08/2008
    Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA OBRA. CAPACIDADE PROCESSUAL. PERSONALIDADE JURÍDICA. SÚMULA N. 7/STJ. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO. 618 /CC . SÚMULA N. 194/STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. IMPROVIMENTO. I. Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte (Enunciado 194), ‘prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra’. II. O prazo estabelecido no art. 618 do Código Civil vigente é de garantia, e, não, prescricional ou decadencial. III. O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve ocorrer dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil . Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos. Precedentes. IV. Agravo regimental improvido.
    Encontrado em: SP 2007/0291689-6 (STJ) Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR

  • Em caso de não atendimento dos prazos acima pela construtora ou empreiteiro de obra o comprador/consumidor pode pedir – via judicial – a indenização por danos morais e materiais ou a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos atualizados e acrescidos de multa.