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ObservatoriodoFGTS
Incomparável.

60. Quais os cuidados necessários na análise formal da matrícula?

A análise formal da matrícula tem por objetivo verificar a veracidade documental, a presença dos requisitos obrigatórios, a correção dos lançamentos de registro e averbação e ausência de espaços em branco entre os lançamentos.

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61. Quais os cuidados a tomar na análise do conteúdo da matrícula?

A análise do conteúdo da matrícula tem por objetivo identificar o imóvel, a titularidade, os ônus reais e os direitos reais de garantia incidentes sobre o imóvel.

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62. É lícita a venda e compra de imóvel entre cônjuges?

De acordo com o art. 499 do Código Civil é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

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63. É lícita a venda de imóvel de ascendente para descendente?

A venda de imóvel de ascendente para descendente é legal desde que haja a concordância expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (art. 496, do Código Civil). Sendo anulável, a venda valerá plenamente até que sentença judicial a declare sem efeito e anule, conseqüentemente, a escritura lavrada, ocasionando a anulação de todas as demais que se seguiram. Não se invalidará o ato se provado que justo e real foi o preço pago.

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64. É lícita a venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente através de interposta pessoa?

A venda ou doação de imóvel de ascendente para descendente mediante a utilização de interposta pessoa constitui simulação e o art. 167 do Código Civil dispõe que “é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma”. Declarada nula a venda ou doação simulada, todas as demais transações que se seguirem serão nulas.

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65. O que é fraude à execução?

Configura fraude à execução a alienação ou oneração de bens quando sobre eles pender ação fundada em direito real; quando ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência e, ainda, nos demais casos previstos em lei (Art. 593 do Código de Processo Civil).

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66. O que é fraude contra credores?

Presume-se lesiva e fraudatória dos direitos dos credores a transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida praticada por devedor insolvente; os contratos onerosos firmados quando a insolvência for notória ou conhecida pelo outro contratante; as garantias de dívidas de dívidas e a atribuição de preferências, mediante hipoteca, penhor ou anticrese (arts. 158 a 165 do Código Civil).

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67. Qual a diferença entre fraude à execução e fraude contra credores?

A primeira requer a existência de demanda judicial em andamento, constitui incidente processual regulado pelo direito público e o ato considerado fraudulento é declarado ineficaz, em proveito do exeqüente. A segunda prescinde da existência de demanda judicial, constitui defeito do ato jurídico regulado pelo direito privado e o ato praticado considerado fraudulento é passível de anulação, em proveito de todos os credores indistintamente.

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68. Quanto aos vendedores, que situações caracterizam ilicitude ou representar riscos à garantia da operação?

De maneira geral, podem caracterizar ilicitude ou constituir riscos à transação as seguintes situações:
  • A existência de processo de execução de títulos judiciais (sentenças judiciais condenatórias transitadas em julgado) ou extrajudiciais (cheques, duplicatas, notas promissórias, entre outros), em trâmite à época da transmissão do imóvel, com o objetivo de expropriar bens do patrimônio, presente e futuro, do vendedor ou de proprietários anteriores, para a satisfação do direito do credor. A princípio e até que seja oferecido bem determinado à penhora, todo o patrimônio do devedor pode ser afetado pela constrição;
  • A existência de títulos protestados contra vendedores e ex-proprietários vendedores, à época da transmissão do imóvel. O protesto é o ato formal pelo qual se torna pública a inadimplência de obrigação pelo devedor, não podendo o comprador alegar desconhecimento sobre a possível situação de insolvência do vendedor e, dessa forma, a transação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A existência de ações ordinárias cíveis em grande número, contra vendedores e ex-proprietários vendedores, em trâmite à época da transmissão do imóvel. O apontamento de grande quantidade de ações cíveis movidas torna pública uma possível insolvência. Toda sentença judicial condenatória transitada em julgada constitui título judicial suficiente para a execução forçada do devedor. Assim, também nesta situação o comprador não poderá alegar desconhecimento sobre a possível insolvência do vendedor e a operação poderá ser considerada fraudulenta e passível de anulação;
  • A transmissão de bens do devedor à título gratuito ou de remissão de dívidas deve ser examinada com cuidado por constituir, quando praticada por devedor insolvente ou reduzido à insolvência em razão dela, fraude aos credores, passível, portanto de anulação pelos credores.
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69. O que é fraude tributária?

Presume-se realizada com fraude a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa (art. 185 do Código Tributário Nacional), salvo tenha o devedor reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento total da dívida inscrita.

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70. O que é Dívida Ativa?

Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

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71. É obrigatória a apresentação da “Certidão de débitos de tributos federais e dívida ativa”?

A prova de regularidade fiscal do contribuinte inscrito no CNPJ, no CPF ou como titular de imóvel rural no CAFIR perante a Fazenda Nacional é efetuada mediante apresentação da certidão conjunta emitida pela RFB/PGFN, que abrange a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União por elas administradas, inclusive os créditos relativos às receitas das contribuições sociais das empresas, dos empregadores domésticos e dos trabalhadores devidas à Seguridade Social.

A comprovação da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional é:
- obrigatória na licitação, na contratação e em cada pagamento efetuado (art. 55, XIII da Lei nº 8.666/1993).
- dispensada a apresentação de comprovação de regularidade fiscal (I) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa; II – nos atos relativos à transferência de bens envolvendo a arrematação, a desapropriação de bens imóveis e móveis de qualquer valor, bem como nas ações de usucapião de bens móveis ou imóveis nos procedimentos de inventário e partilha decorrentes de sucessão causa mortis; III – nos demais casos previstos em lei.

Fundamento: Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1751/2014, com redação alterada pela Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 3193, de 27/11/2017)

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