NA AQUISIÇÃO

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.



OLHO VIVO

RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA


A responsabilidade pelo pagamento de dívidas fiscais relativas à propriedade, ao domínio útil ou à posse de bem imóvel é sempre do comprador, ainda que assumida contratualmente pelo vendedor.



Impostos incidentes na aquisição de bem imóvel

ITBI – Imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.


Fundamento: Constituição Federal, art. 156, II

(1) Competência: Município da situação do bem.
(2) Contribuintes: Os adquirentes de bens ou direitos transmitidos por compra e venda; dação em pagamento; permuta; mandato em causa própria; adjudicação, arrematação e remição; excesso de meação ou quinhão; uso, usufruto ou enfiteuse; demais atos onerosos translativos de imóveis, conforme disposto na Lei 11.154/1991 e suas posteriores alterações.
Os cedentes, nas cessões de direito decorrentes de compromissos de compra e venda e os transmitentes, nas transmissões exclusivamente de direitos à aquisição de bens imóveis, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda destes bens e direitos, sua locação ou arrendamento mercantil.
Os superficiários e os cedentes, nas instituições e nas cessões do direito de superfície.
(3) Hipóteses de incidência: Incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, situados nos limites territoriais do Município de São Paulo (Lei 11.154/1991, Lei 13.107/2000 e Lei 14.256/2006).
(4) Não incidência: Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
(5) Isenções: São isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994); as transmissões de bens e de direitos a eles relativos para imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 30.000,00 (trinta mil reais) na data do fato gerador, quando o contribuinte for pessoa física; as transmissões de bens ou de direitos relativos a imóveis adquiridos pela Caixa Econômica Federal por meio do Fundo de Arrendamento Residencial para o Programa de Arrendamento Residencial.
(6) Base de cálculo: É o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. Em nenhuma hipótese a base de cálculo do ITBI poderá ser inferior à base de cálculo do IPTU do exercício correspondente à transação, atualizada monetariamente até a data da ocorrência do ato.
(7) Alíquotas: No município de São Paulo, a alíquota é de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo. Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e nos programas de habitação de interesse social aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 68.843,97 e a alíquota de 2% (dois por cento) sobre o restante de valor que, financiado ou não, exceder ao limite de R$ 68.843,97.
Alíquotas em outras capitais: Belo Horizonte: 2,5%, Porto Alegre: 3% e Rio de Janeiro: 2%.
(8) Momento, modo e lugar do pagamento: O imposto deverá ser pago em documento próprio de arrecadação antes de se efetivar o ato ou contrato, se instrumento público; no prazo de 10 (dez) dias se o ato ou contrato se efetivar por instrumento particular ou nas transmissões realizadas por instrumento judicial, contados do trânsito em julgado da sentença, ou da data de homologação de seu cálculo, na hipótese que primeiro ocorrer; no prazo de 15 (quinze) dias nos casos de arrematação, adjudicação e remição, antes da assinatura da respectiva carta, mesmo que esta não seja extraída, sob pena do pagamento de multa moratória de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso sobre o valor do imposto devido, até o limite máximo de 20% (vinte por cento), desde que não iniciado o procedimento fiscal, mais atualização monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do mês imediato ao do vencimento.

As informações sobre ITBI acima referem-se ao Município de São Paulo e deverão ser confirmadas com a Secretaria da Fazenda do município da situação do imóvel. O ITBI no Município de São Paulo está regulado pelo Decreto nº 55.196, de 11/06/2014.

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ITCMD – Imposto sobre a transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos.

Fundamento: Constituição Federal, art. 155, I.

(1) Competência: Estado (ou Distrito Federal) da situação do bem imóvel e respectivos direitos.
(A competência para sua instituição quando o doador tiver domicilio ou residência no exterior; se o de cujus possuía bens, era residente ou domiciliado ou teve o seu inventário processado no exterior será regulada por lei complementar).
(2) Contribuintes: São contribuintes do imposto na transmissão “causa mortis”: o herdeiro ou o legatário; no fideicomisso: o fiduciário; na doação: o donatário (ou o doador, se o donatário não residir no estado); na cessão de herança ou de bem ou direito a título não oneroso: o cessionário.
(3) Hipóteses de incidência:
O imposto incide sobre (a) a legítima dos herdeiros, ainda que ela tenha sido gravada (sujeita à limitação, condição ou obrigação), bem como sobre a doação com encargo (sujeita à obrigação), como se o gravame ou o encargo não existisse.
(b) Estão compreendidos na incidência do imposto os bens que, na divisão de patrimônio comum, na partilha ou adjudicação, forem atribuídos a um dos cônjuges, a um dos conviventes, ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou quinhão.
(c) A transmissão de propriedade ou domínio útil de bem imóvel e de direito a ele relativo, situado no Estado, sujeita-se ao imposto, ainda que o respectivo inventário ou arrolamento seja processado em outro Estado, no Distrito Federal ou no exterior; e, no caso de doação, ainda que doador, donatário ou ambos não tenham domicílio ou residência em outro estado.
(4) Não incidência:
O imposto não incide na transmissão de bens ou direitos ao patrimônio: a) da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios; b) de autarquias e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público; c) de templos de qualquer culto; d) dos partidos políticos, inclusive suas fundações, das entidades sindicais dos trabalhadores, das instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos; e) na renúncia pura e simples de herança ou legado; f) sobre o fruto e rendimento do bem do espólio havidos após o falecimento do autor da herança ou legado; g) sobre a importância deixada ao testamenteiro, a título de prêmio ou remuneração, até o limite legal.
(5) Isenções:
Na transmissão “causa mortis”:
a) de imóvel de residência, urbano ou rural, cujo valor não ultrapassar 5.000 UFESPs e os familiares beneficiados nele residam e não tenham outro imóvel; b) de imóvel cujo valor não ultrapassar 2.500 UFESPs , desde que seja o único a ser transmitido; c) de ferramenta e equipamento agrícola de uso manual, roupas, aparelho de uso doméstico e demais bens móveis de pequeno valor que guarneçam os imóveis referidos nas letras “a” e “b” anteriores, cujo valor total não ultrapassar 1.500 UFESPs; d) de depósitos bancários e aplicações financeiras, cujo valor total não ultrapassar 1.000 UFESPs; e) de quantia devida pelo empregador ao empregado, por Institutos de Seguro Social e Previdência, oficiais ou privados, verbas e prestações de caráter alimentar decorrentes de decisão judicial em processo próprio e o montante de contas individuais do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e do Fundo de Participações PIS-PASEP, não recebido em vida pelo respectivo titular; f) na extinção do usufruto, quando o nu-proprietário tiver sido o instituidor.
Na transmissão por doação:
a) cujo valor não ultrapassar 2.500 UFESPs; b) de bem imóvel para construção de moradia vinculada a programa de habitação popular; c) de bem imóvel doado por particular para o Poder Público.
(6) Base de cálculo: É o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional. Considera-se valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação.
A base de cálculo é reduzida para 1/3 (um terço) do valor do bem, na transmissão não onerosa do domínio útil e na instituição do usufruto, por ato não oneroso; 2/3 (dois terços) do valor do bem, na transmissão não onerosa do domínio direto e na transmissão não onerosa da nua-propriedade.
O valor da base de cálculo é considerado na data da abertura da sucessão, do contrato de doação ou da avaliação, atualizado monetariamente, a partir do dia seguinte até a data prevista na legislação tributária para o recolhimento do imposto.
(7) Alíquotas: Máximo de 8% – Resolução nº 09/1992, do Senado Federal.
Alíquota no Estado de São Paulo, 4% (quatro por cento).

ANO – Valor UFESP ANO – Valor UFESP
2016 – 23,55 2015 – 21,25
2014 – 20,14 2013 – 19,37
2012 – 18,44 2011 – 17,45
2010 – 16,42 2009 – 15,85
2008 – 14,88 2007 – 14,23
2006 – 13,93 2005 – 13,30
2004 – 12,49 2003 – 11,49
2002 – 10,52 2001 – 9,83


As informações sobre ITCMD acima referem-se ao Estado de São Paulo e deverão ser confirmadas com a Secretaria da Fazenda de cada Estado da Federação. O ITCMD no Estado de São Paulo é regido pela Lei nº 10.705, de 28/12/2000, regulamentado pelo Decreto nº 45.655, de 1º/04/2002.