NA ALIENAÇÃO

ObservatoriodoFGTS
Incomparável.





OLHO VIVO



Imposto sobre o lucro imobiliário



(1) Competência: União
(2) Contribuinte: A pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza
(3) Hipóteses de incidência: Alienação de bens imóveis ou direitos sobre bens de imóveis de qualquer natureza
(4) Não incidência: Não se considera ganho de capital o valor decorrente de indenização por desapropriação para fins de reforma agrária conforme o disposto no art. 184, § 5º, da Constituição ou por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo a objeto segurado.
Na determinação do ganho de capital, serão excluídas as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima e a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias (Equiparam-se a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir e no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna).
(5) Isenções: Está isento do imposto o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a vinte mil reais; do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até quatrocentos e quarenta mil reais, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
(6) Base de cálculo: A diferença positiva, entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel.
(7) Alíquota: 15% (quinze por cento)
(8) Momento, modo e lugar do pagamento: O imposto apurado será pago até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que os rendimentos ou ganhos forem percebidos.

Lucro Imobiliário


1. Os imóveis de propriedade da pessoa física estão registrados na declaração de bens [1] pelos valores de aquisição em reais atualizados até 1º de janeiro de 1996 ou, se comprados após essa data, pelo valor histórico de aquisição e assim foram mantidos nos últimos anos provocando evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado e gerando ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens, sujeito à tributação e ao pagamento de Imposto de Renda quando da alienação do imóvel, sob a rubrica de lucro imobiliário[2].

2. O Governo Federal corrigiu parcialmente essa distorção com a Lei nº 11.196, promulgada em 21 de novembro de 2005 (que em relação ao assunto aqui tratado começou a produzir efeitos em 14 de outubro de 2005 [3]) ao isentar de tributação o ganho de capital auferido na alienação de imóvel de valor igual ou inferior a R$ 35.000,00 e aquele auferido na venda de imóvel residencial quando destinado à aquisição de outro no prazo de 180 dias, bem como, ao estipular fatores de redução do ganho de capital apurado, para aplicação nas condições estipuladas.

3. Com as alterações legais introduzidas pelos artigos 38, 39 e 40 da Lei nº 11.196/2005, regulamentados pela Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, a tributação do lucro imobiliário também regulada nos artigos 117 a 142 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, passou a viger com as seguintes características básicas:

3.1 – Lucro imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel. Essa diferença positiva é considerada ganho de capital, tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15% (quinze por cento), de forma definitiva, ou seja, não integra a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

3.2 – Valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro é o valor de mercado do bem. Na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio é o valor efetivamente recebido. Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

3.3 – Custo de Aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual. Na ausência de pagamento, será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição.
(a) Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o custo de aquisição é o valor de mercado avaliado e informado na declaração de ajuste anual do exercício 1992, ano calendário 1991, atualizado até 1º de janeiro de 1996.
(b) Para os imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição corresponde ao valor da aquisição atualizado de acordo com a ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à IN SRF nº 84/2001 e para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor da aquisição sem qualquer atualização monetária.
Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

3.4 – O ganho de capital constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, podendo ser ajustado pelas seguintes reduções admitidas pela legislação vigente:
(a) Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á fator de redução do ganho de capital, apurado da seguinte forma:
(a.1) – Alienação ocorrida entre 16 de junho e 13 de outubro de 2005, redução de 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da alienação;
(a.2) – Alienação ocorrida entre 14 de outubro e 30 de novembro de 2005, redução de 0,60% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da alienação;
(a.3) – Alienação ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,60% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até esse mês;
(a.4) – Alienação ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação.
(b) Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:

ANO DE AQUISIÇÃO – REDUTOR %
Até 1969 ………………….. 100
1970 ………………………… 95
1971 ………………………… 90
1972 ………………………… 85
1973 ………………………… 80
1974 ………………………… 75
1975 ………………………… 70
1976 ………………………… 65
1977 ………………………… 60
1978 ………………………… 55
1979 ………………………… 50
1980 ………………………… 45
1981 ………………………… 40
1982 ………………………… 35
1983 ………………………… 30
1984 ………………………… 25
1985 ………………………… 20
1986 ………………………… 15
1987 ………………………… 10
1988 ………………………… 05


(c) Está isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:
(c.1) Qualquer imóvel adquirido até 1969;
(c.2) Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;
(c.3) Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00;
(c.4) Imóvel residencial, por pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.
(d) O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada cinco anos.

Notas
[1] Como parte integrante da declaração de rendimentos, a pessoa física apresentará relação pormenorizada dos bens imóveis e móveis e direitos que, no País ou no exterior, constituam o seu patrimônio e o de seus dependentes, em 31 de dezembro do ano-calendário, bem como os bens e direitos adquiridos e alienados no mesmo ano. (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, art. 798. Lei nº 9.250, de 1995, art. 25).
[2] Está sujeita ao pagamento do imposto de que trata este Título a pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza (Decreto nº 3.000/99, art. 117, Lei nº 7.713, de 1988, arts. 2º e 3º, § 2º, e Lei nº 8.981, de 1995, art. 21).
[3] Lei nº 11.196/2005, artigo 132, II, d.



OLHO VIVO

A enfiteuse ou aforamento, é uma relação jurídica pela qual o proprietário – senhorio direto – transfere a terceiro – enfiteuta ou foreiro – o domínio útil de imóvel, em caráter perpétuo, mediante pagamento de uma renda anual, denominada de foro. Ao senhorio direto são reservados os direitos de preferência e de cobrar o laudêmio sempre que houver a transferência de titularidade.
Existem enfiteuses públicas (sob o domínio direto da União, Estados e Municípios) e particulares (sob o domínio direto de pessoas, famílias, igrejas, entidades etc.).
A constituição de enfiteuses em imóveis particulares está proibida pelo art. 2038 do Código Civil, mantidas as já existentes.


Laudêmio


Imóveis da União

(1) Competência: União (Senhorio)
(2) Contribuinte: Enfiteuta (foreiro) – A pessoa física ou jurídica titular de contrato de aforamento ou de direito de ocupação
(3) Hipóteses de incidência: Na ocorrência de transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União (aforamento) ou de direitos sobre acessões ou benfeitorias nele incorporadas (ocupação) e a cessão de direito a ele relativas
(4) Base de cálculo: O valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das acessões e benfeitorias nele existentes.
(5) Alíquota: 5% (quinze por cento)
(6) Momento, modo e lugar do pagamento: O tributo apurado será pago antes da transferência, através de DARF, por meio da rede bancária.

Imóveis particulares

(1) Credor: Titular do domínio direto (Senhorio)
(2) Devedor: Enfiteuta (foreiro) – A pessoa física ou jurídica titular de contrato de aforamento
(3) Incidência: Na ocorrência de transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e a cessão de direito a ele relativas
(4) Base de cálculo: Conforme disposto no contrato de aforamento.
(5) Alíquota: Conforme disposto no contrato de aforamento (em geral, entre 2 e 5%).
(6) Momento, modo e lugar do pagamento: Conforme disposto no contrato de aforamento. Normalmente o recolhimento é efetuado no momento do registro, diretamente ao Oficial.

Laudêmio


O laudêmio é devido na alienação de imóvel havido pelo regime de enfiteuse. Em se tratando de imóvel da União (terrenos de marinha, por exemplo) é devido tanto na alienação do bem havido por aforamento, quando na cessão de direitos sobre o bem havido por ocupação.
O pagamento do prêmio ou compensação ao senhorio direto, quando da alienação da propriedade imobiliária usufruida em regime de aforamento ou ocupação. Ao receber o laudêmio o senhorio renuncia ao direito de opção ou preferência na aquisição do domínio útil e autoriza a venda ou dação em pagamento.
Para imóveis de dominio direto da União, dependerá do prévio recolhimento do laudêmio a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil ou de direitos sobre benfeitorias neles construídas, bem assim a cessão de direito a eles relativos. Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União – em regime de aforamento ou de ocupação – sem a comprovação do recolhimento do laudêmio.